【買賣不破租賃,新屋主須和房客換約才有效嗎?】
房屋出售後,房客未與新屋主訂立租賃契約,新屋主可以向房客收取租金嗎?如新屋主拒絕承受租賃契約,房客可以向原屋主請求賠償嗎?...⬇️⬇️⬇️
📍民法第425條規定『買賣不破租賃』,因此
1️⃣不動產出售時有承租人占有使用。
2️⃣不動產所有權移轉登記給新屋主。
..➡️ 承租人的租賃契約對新屋主即繼續存在。
📍所以,須注意...
1️⃣不動產出售時,僅簽訂租約,未交付承租人使用。
2️⃣不動產出售時,承租人並未占有。
..➡️ 承租人的租賃契約對新屋主並不會繼續存在。
📍 因『買賣不破租賃』的規定,原租賃契約對新屋主當然繼續存在,且租賃契約本就不以書面為必要,從而,不論有無換約,新屋主均得依租賃契約請求承租人給付租金✅。倘原承租人拒絕給付租金給新屋主,即屬違約❎,新屋主可因承租人積欠租金為由,終止租賃契約。
📍另因『買賣不破租賃』規定,未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,並不適用,所以
1️⃣不動產租賃契約未公證且未定期。
2️⃣不動產租賃契約未公證且租期逾五年。
..➡️新屋主即得向承租人主張租賃契約對新屋主不生效 力,而請承租人遷讓房屋。
..⏩而原承租人因新屋主不繼受租賃契約,須遷離不動
產,因原屋主未能履行租賃契約使承租人使用不動產至
租賃期限屆滿,承租人可請求原屋主給付違約金✅或主張原屋主應賠償所受損害及所失利益✅,例如因裝修不動產所支出的費用或未能使用不動產所未獲取的利益。
📍📍 從而,承租人如有意簽訂超過五年的長約,建議屋主須公證㊙️,以免日後處分不動產時,倘新買方不繼受租約,原屋主將有可能蒙受承租人另行請求賠償的損失。
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