210423蘋果 殷琪陽明山鄰居開缺「看管董事長豪墅」月薪5.2萬起
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210423/NZHLNIGGSVHJ7LRXTJJYZXDGXA/
豪門的世界一般人難以輕易跨入!但近日臉書社團出現一則吸睛徵才文,地點在陽明山,工作內容為看管董事長的豪墅,PO文者表示「老闆經常出國,我們有大把屬於自己的時間,住的是4億豪宅,門口有3班警衛保護,幾乎餐餐山珍海味」,這份福利滿滿的職缺試用期4萬7千元,3個月試用期後薪資5萬2千元起跳,PO文引起網友熱烈回應。
(施智齡/台北報導)……↓
一名離職管家日前在《我是士林人&我是北投人》臉書社團強力徵才,提及陽明山董事長私宅誠徵管家,3個月試用期薪資加津貼,每月約4萬7千元,試用期後每月5萬2千元起跳,端午、中秋、生日皆有禮金,年終基本1個月以上。
唯該工作需住宿、月休僅4天,部分網友酸工時太長,原PO回應,老闆經常在海外,管家們有大把屬於自己的時間,且可入住4億元豪宅、門口有三班20人警衛保護,還有人煮飯給你吃、餐餐山珍海味」。
入住豪宅、吃免費,想當董座豪宅管家須符合哪些條件?PO文者羅列諸點,從「無A、B、C肝炎,沒有肺部傳染病,需通過基本體檢」到「沒有銀行信用瑕疵」,會洗燙衣物者優先,重點是需申請良民證,年齡介於32至58歲的女性尤佳,亦即具工作能力之虞,身體、財務要健康,且無刑案紀錄,才有機會應徵該董座管家。
陽明山景觀美又具隱密性,包括欣陸投控董事長殷琪、國巨董事長陳泰銘、遠東集團董事長徐旭東、主播張雅琴、歌手張清芳等,都在陽明山持有物件。其中殷琪更是特地買地蓋屋,先斥資3億元買下仰德大道上900坪土地,再花1億元興建地下1層、地上2層的豪華別墅,據悉這回缺管家的豪墅主人,正是殷琪的鄰居。
大師房屋董事長陳建慶表示,「陽明山是不少企業富豪、名人的首選住宅區,物件廣達1、2千坪的也有,因位置較為郊區,住宅生活機能勢必需要助手來協助」,不過常見的都是交由公司秘書處理,特別聘請多名私宅管家的狀況還不常見。
「看管豪宅沒想像中容易,管家不論動作或心思都必須十分細膩」,景文物業管理機構董事長郭紀子解釋,董座富豪家中如博物館,收藏的盡是百萬、千萬珍品,牆壁隨便一個字畫就上百萬元,更不用提屋內的各式昂貴裝潢,因此管家做事得十分謹慎;主人一個表情不對勁,或使出一個眼神,稱職的管家必須馬上接收並動作,若家裡成員多,管家要記下每個人的喜惡,對談互動都得留意細節。
除此家務技能也是必備,比如烹飪方面,大老闆不單講究吃得健康、更要色香味俱全,通常待得久的管家,料理能力不輸飯店大廚;最後也是最重要的,郭紀子補充,「豪宅管家嘴巴要緊,對於來訪的政治人物或名人,要有視若無睹的功力,即便對自己的親朋好友也不能透露,當然對外更得小心被探風聲」,總結來說,管家需兼具基本形象、做事能力跟心思細膩等特質。
引進英國管家協會國際課程的安杰國際集團指出,近年國內豪宅物件增加,但相對應的高端物業服務人才明顯空缺,尤其豪宅物業龐雜,管家只是物業管理後期的一環,欲通過管家證照,不單得熟稔咖啡、茶、葡萄酒文化,對清潔、行李打包等房務工作也得上手。
「陽明山高端住宅價格混亂,單價從50萬元到破百萬元的皆有」,美商ERA不動產資深經理陳泰源指出,該區土地多受限於保護區地目難開發,因此推案量極少推,近2年新別墅物件單價多在80~100萬元之間,屋齡較高或位於偏僻路段的別墅,可能一坪僅50萬元,價格範圍十分廣,取決於屋齡、屋況及地點。
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190316哈囉房東,家具家電別調包喔!◎文/陳泰源&游璿樺
【案例】
去年成交一間租案,不論是招租帶看時,還是簽約當下,房東與房客雙方都有再次確認會留下來的家具、家電有哪些。簽完約後,看似一切順利,沒想到,當房東與房客相約交屋時,竟然發現東西全被更換:
1.詩肯柚木的床架,變成普通的床架。
2.牌子是LG的洗衣機,也成了二手國產品牌。
3.與儲櫃空間相符的雙門冰箱,變成縮小版二手貨,與櫥櫃尺寸不搭、格外突兀。
當下為了以「交屋順利」為前提,房客忍住選擇暫時不跟房東計較,畢竟房客已經跟前房東辦理退租,搬家計畫也都已準備就緒。
只是,這次的租屋經驗,實在讓房客感受上相當不舒服,身為房仲的我也覺得相當錯愕,畢竟,這是我從業8年多來,第一次遇到這樣的房東。
【房仲必學訣竅】
過往處理租賃案件時,契約所附的「交屋清單」通常只會記載會附哪些家具、家電,例如:床組X1,餐桌椅4張,沙發1組、電視機1台。
從現在起,請同業務必記得,以後當你詢問房東會留下哪些東西時?請務必要順帶提問:請問是哪個「牌子」?是「房屋現況裡面」的那一個嗎?同時,記得在清單中,不要再只寫「冰箱X1、洗衣機X1」了!以後都要註明是哪個牌子,甚或是型號、噸數、尺寸,這樣,就能對企圖調包的房東產生嚇阻作用。
萬一事情真的發生了,房客沒打算息事寧人,縱使錯不在房仲,房仲不僅要傷神持續居間溝通協調之外,也勢必要有得罪客戶的心理準備了。
以這次案例而言,房客雖然選擇息事寧人,但我良知過意不去,決定在事後寫一封信給房東,清楚地告訴她哪裡不對,雖然,我的Line後來被房東給封鎖,從此再也做不到這名房東的生意,但至少房客覺得感激,而我自己也覺得心安理得多了。
以下是==【法律教室:台灣房屋加盟總部法務經理─游璿樺】==
《前言》
租賃,為房東提供房屋給房客使用,房客支付租金的一種契約。
一般,在都會區出租的住家或套房,房東經常會添加一些生活必要家具、家電、網路、第四台、停車位等附屬設備,標榜「一卡皮箱即可入住」,以吸引房客入住,同時也提高房屋租金收益。
承租有租賃附屬設備的房屋,入住前點交步驟,是非常重要一個環節,除確認附屬設備如同租約之約定外,將來還會連動租約屆期後之回復原狀交屋,卻往往被租賃雙方所忽略。
《租賃附屬設備清單》
依內政部107年6月27日所公布的《住宅租賃契約書範本》第一條第2項第3款之「租賃附屬設備」,除了約定有、無附屬設備外,另有附件「租賃標的現況確認書」及「附屬設備清單」,提供房東房客在簽訂租賃契約時,能清楚揭露出租房屋之現在屋況,也明白標示點交時房屋所提供的附屬設備。
《租屋,拍照+做點交》
房客入住前點交步驟,首先,先按照「租賃標的現況確認書」檢查屋況是否有瑕疵,例如:停車位是否清空可停?屋內牆壁、角落是否有滲露水痕跡?水、電、瓦斯是否正常…等等。若發現問題,應請房東儘速修繕。
其次,再依「附屬設備清單」逐一核對家具、家電的廠牌、數量,並拍照存證;若為家電,亦應逐一啟動測試,若核對時發現與清單不符,或測試功能異常,應立即請房東更換。
唯有依「租賃標的現況確認書」及「附屬設備清單」逐一確認核對,拍照存證,才能確保房客入住房屋後的品質;爾後租約屆期後之回復原狀交屋,亦是依當初現況確認書及清單所載點交。萬一遇到記憶模糊不清、雙方有爭議時,亦可提出當時存證照片比對,可有效避免無謂的糾紛。
《租房,你該這樣做》
租賃糾紛如遇到爭議時,可依下列幾個常用管道尋求解決:
方式1:向直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會申請調處。
方式2:向鄉、鎮、市(區)調解委員會聲請調解。
方式3:向法院聲請調解或起訴。
其中,我個人最建議的是方式2,除了省錢有效外,另外最重要的好處是,經鄉、鎮、市(區)調解委員會調解成立之「調解書」經法院核定後,與民事確定判決有同一效力。
本案例中,房東與房客相約交屋時,房東所應提供的附屬設備,如床架、洗衣機、冰箱,遭到房東偷龍換鳳,與租賃契約之約定不同,涉及契約之不完全給付與詐欺。
房客在第一時間應立即提起問題,請房東更換回原約定設備,甚至停止點交,直至改善後再入住。若房客情非得以,已將原本租屋退租,選擇忍耐暫時入住,亦應限期請房東更換回原約定設備。
若房東執意不肯發生租賃糾紛時,房客可向鄉、鎮、市(區)調解委員會聲請調解,協議換回原約定設備、調降月租金或解除租約。
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【171116 美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle】
這一次的會議內容感覺比過去充實,主要是學員們自己也有積極進取的心,有漸入佳境......↓
【學員A】
1.看到我之前在臉書po文提到「總裁說房市不好,就是最好的時機?」主動詢問我,不解機會點在哪?
我答:做事要搭配天時、地利、人和,過去房地產景氣一片大好,誰會想要改變?但未來房市呈現常態性低成交量,店頭營運成本明顯吃掉公司利潤,「此刻」人心浮動,就是最好的「天時」,唯有這個時機,最好做招募。
因此,除了業務員原本該做的開發、銷售、房地產知識吸收之外,更應該利用這個時機點,努力做招募,利用美商ERA的合夥人制度,壯大自己的組織,累積被動收入,才能讓自己越做越輕鬆。
2.接觸某位屋主,說要「實拿不含服務費」2300萬,換算單價81萬/坪。
我要求A自己去實價登錄網站做功課,A也在飛鷹計畫開課前認真去查詢,發現附近成交行情連70萬都不到,覺得屋主真的賣太貴。
我順帶提醒A,如果跟屋主在「第一次見面」之前,這個行情功課早已做足,不就更能提升自己在客戶面前的專業度嗎?
3.拜訪屋主時,發現當下總共有3名房仲,其中1家房仲的言行舉止,充滿銅臭味、油條,雙手還交叉在胸前,,A從旁的觀察,發現同行給屋主的感受很糟糕,因此當作借鏡,警惕自己與客戶互動時,要保持適當距離,肢體語言、禮貌也是相當重要的。
4.當時有3家房仲,陪同A的同事,在與同行閒聊時主動提到美商ERA的制度,讓同行有點動搖,想換公司,A也因此學下來,告訴自己「時時刻刻」都可以做招募,遇到同行就可以聊。
5.前幾天,A一度以為簽約用的契具不見了,A想說沒什麼,不見就不見,後來我主動要求去詢問其學長姊,A才知道事情的嚴重性,輕微者頂多罰錢補工本費,中度者要登報遺失,而潛在可能發生的嚴重風險是,萬一有不肖人士拿著你領過的契具(例如斡旋),跑去跟買家收「現金」斡旋金,然後捲款潛逃,那當初誰領那份契具的業務員,就要連帶承擔法律風險了,這也是為什麼我們跟祕書請領契具時,上面都有編號而且都要業務員登記簽名的原因了。
【學員B】
1.開發到一物件,屋主也同意簽委託,但所有權人是女兒,爸爸說女兒沒空,而且爸爸才有實質決定權,所以爸爸出面簽委託即可,問該怎麼處理?
答:
學者理論官方說法派:要求爸爸出示女兒授權給爸爸的「授權書」,爸爸才能代表女兒簽委託,委託合約要一並附上授權書。
經驗實務變通派:萬一爸爸已經嫌簽委託夠麻煩了,還要生出一張授權書,覺得更花時間,因此不想簽了,可以請爸爸在所有權人簽名的地方,「先」簽上女兒的姓名,「再」簽上爸爸自己的姓名,旁邊加個「代」字,不能叫爸爸直接簽女兒的姓名喔!
2.關於屋主的盤算,屋主說,開價1360萬,實拿1300萬,意思就是,服務費抓4%=1354萬=「開價趨近等於底價」,毫無預留殺價空間。
答:這類的屋主,通常的說法是「出價再來喬服務費」,屋主當然也知道買家隨便出價都肯定低於底價,心態就是「想享受到房仲的服務與客源,又怕仲介賺」,因此建議,不管日後是否有客戶,定期與屋主保持聯繫,而在每一次的溝通過程中,尤其是在討論價格時,都必須連同服務費包裹在一起談。(相關的話術就不文字化了,直接在課程上有給予B建議。)
不然屆時準買出現時,成交時只有雙贏,沒有三贏,屋主給仲介服務費只會覺得是「恩賜、施捨」,並不是「應該給付的規費」。
【學員C】
1.因為自己本身就住在淡水《台北灣》社區裡,因此決定當「社區專家」,把台北灣1~6期全面搞懂及深入經營,也有找學員B協助,目前為止已經累積簽了3筆買賣委託合約了。
2.但是,委託合約中,有很多空白處(審閱期、留下家具家電有哪些?售價?是否代收訂金?屋況說明書?服務費%數?.....多處空白),所以,我已要求學員C、B,各自詢問資深的學長姐。而下次分享的題目是:如果屋主事後悔賣,或者惡意要找麻煩,因為當初委託約的哪個部分沒有簽名,所以屋主可以攻擊的點有哪些?可能導致哪些消費糾紛?下周的飛鷹計畫會議裡,要分享給大家聽。
【學員D】
1.之前在戶外OP,因此認識某位買家,沒想到買家在新店華城路也有房子,主動表示想委賣,問D是否願意接?
而D做功課時發現,屋主價格心態過高,加上那邊成交頻率低,且距離自己的經營範圍遠,交通時間都是成本,但又想經營此客戶,不曉得該怎麼做?
答:
a.新店華城路一帶的別墅,其實跟陽明山別墅類似,因為市區、蛋黃區的豪宅推陳出新,導致山區別墅型豪宅成交低迷,過去3~5年來成交筆數非常少,呈現個位數,這樣的資訊可以分享給客戶知道。
b.因為種種考量,賣此案事倍功半,可又想經營這位客戶,建議可以暫時先私下運作,也就是持續跟客戶互動,讓他知道,只要有客戶指名要新店華城路一帶的房子,一定會轉介紹,暫時沒有簽委託,可以減輕沒客人、沒帶看的心理壓力,但仍可定期與客戶聯繫互動,讓他知道,你有在關心他的房子就可以了。
2.另外,D過去這一陣子都針對「慶城街」的案子守現場,因此累積了不少附近需求的買家名單,決定深耕,針對累積的買家資源,會著手開始介紹、開發附近的案子,努力做到點→線→面。
3.學員D因為經驗不過才幾個月,因此也不自我設限,也對商辦、店面有興趣,剛好我們公司有定期的商仲交流會議,D也決定開始要參加了。
【學員E】
新加入的夥伴,新人,剛考到證照,第一次參與會議,表明因為家住土城,所以區域深耕應該就是以土城為主,準備開始從各大房仲網站、售、租、開發、銷售、實價登錄資訊、社區介紹等等,展開最初步的認識、蒐集行動。
【我】
有一名新同事提出一個問題,關於591,不論租售,刊登者皆有3種身分:房東、仲介、代理人。同事問:「既然代理人也可以賣房、招租,代理人也可以收服務費,我們幹嘛要當房仲?還要上課、考證照,那麼麻煩?」
答:代理人當然可以收所謂的「紅包、介紹費」,但不能收「服務費」,名詞定義有所不同,而房仲是屋主「委託」之人,代理則是屋主的「延伸」,定位也不一樣,通常代理人會跟屋主收「介紹費/紅包」,但如果對承租方、買家,如果在一開始沒有清楚表明要收費,成交後才說要收,消費者是可以拒絕的。
另外,仲介需要考營業員證照,收取費用,有稅的問題,要開發票,而代理人並沒有,因此,如果偶爾為之,算是遊走法律邊緣,但如果是「職業級代理人」的話,就有涉嫌逃漏稅的嫌疑了。
更詳細深入的解說,也可以參考白法務的文章→https://timeline.line.me/post/_dR6rGbTu_INcf7EvB3Oh91DggGSV52mwY9AfLGk/1149211090404024031
以上 報告完畢
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建議一開始以(多讀幾次)為主
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抄寫分析:針對準備時間有限的考生(民法、土地法)不建議抄寫、抄寫一次好幾小時,一個章節都可以讀很多了
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讀書上榜秘訣:
讀第1到3次看會想睡覺
第3-5次看大約知道哪些字會湊在一起
第6次看會知道那些字跟哪些字是一個家族的
活讀 勝於 死記
考試就是考誰(能用出來的多)
不一定是記的多的人可以上榜
記的多,考場上用不出來也是枉然
讀的多,考題看不懂也可以用直覺推斷來寫對拿分(這就是擁有融會貫通的能力)
建議一開始以(多讀幾次)為主
看不懂繼續看
死背會比較容易忘記(死背會讓記憶出現盲點!這句很重要)
多讀幾次(就算你不懂字句的意思)也能掌握住答題技巧
培養融會貫通能力
至於要不要抄寫
抄寫的方法小鸚鵡也試過
但是覺得效果還是覺得活讀比較好
抄寫工法適合讀深、範圍小考科(估價概要、不動產經紀法規)
抄寫分析:針對準備時間有限的考生(民法、土地法)不建議抄寫、抄寫一次好幾小時,一個章節都可以讀很多了
一定要在有限的時間拿到最好的分數
國家考試民法、土地法範圍大又廣
建議大家多看幾次
結論:各科讀法分析
估價概要:讀深(多看、抄寫)
不動產經紀法規:讀深(多看、抄寫)
民法:讀廣(多看、整理筆記)
土地法:讀廣(多看、整理筆記)
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