最近我發生了很麻煩的事件
跟大家分享還有抱怨一下
因為也有可能發生在大家身上
在臉書社團買東西遇到詐騙的事
後續產生一些麻煩的事
「私人帳戶不要隨便亂給人
詐騙集團真是不能惹阿」
一不小心可能就會觸犯法律
嚴重影響自身的權益
(照片是事發經過的密語內容
對話內容太長 所以截比較重要的部分)
大綱就是被詐騙集團騙了之後,然後我報警要他退錢還嗆他,他隔天退了,退到我提供給他的個人郵局帳戶(一個月前)我也沒有想太多,直到這幾天,警方打來告知我他拿我郵局帳戶去騙別人,害我所有帳戶變成警示戶,銀行所有功能都不能用了..繳個信用卡錢跟貸款還要臨櫃排隊,帳戶也不能入帳,要領錢只能臨櫃領,這幾天大概是我手上現金最多的時候,詐騙集團真是不能惹阿,尤其是嗆他,想不到竟然被詐騙集團報復
以下是事情詳細經過
上個月三月九號
我刷臉書的時候看到社團一個賣家賣瑪莉歐賽車1200,算便宜一點又不是特別便宜,而且又剛po,我就留言說要購買,而且五分鐘之內錢就轉過去(我買東西都很快,他給的是正常中信十二碼帳號),後來沒多久在陌生訊息看到一位網友跟我說不要跟那個賣家交易,他很有可能是詐騙集團,(網友照片)
並給我看他們的聊天截圖,對方給十六碼虛擬帳戶還裝傻,我看了之後也覺得他的確很像就是詐騙,但是我錢已經匯出去了(中午十二點)後來我就一直以請他退錢我很急著要,或是跟他面交的要求,這賣家一直說可以退,等他五點下班,然後一直拖延或是不回,一直打迂迴戰,到九點之後開始不理我,我也實在按耐不住,他不演了,那我也不演了,當天十一點我就去派出所報案提告
並告知對方已經報案會走司法途徑甚至嗆他就是詐欺犯(有照片),為了1200然後可憐那些話(我真的沒想到會被報復,原來詐騙的人這麼玻璃心)
中間還有個插曲,就是我為什麼會不質疑的就匯錢,因為這賣家臉書帳號是正常使用的,就是有po照有好友,有人按讚的,而且他給我中過信託十二碼帳號,當天有個女生密我,她說騙我那個人的臉書帳號是跟她買的,他登入賣出帳號看見聊天內容發現我被這位詐騙者騙了,還發現他騙了很多人,所以他一個一個去密可能被騙的人請他們不要匯款(我其實不知道這是什麼操作,但是那時候覺得無損所以小心的跟他聊)我還請她提供跟她買帳號的詐騙者臉書還有匯款給他的帳戶去報案提告,不然一定會變成共犯(後來詐騙者匯款還我時是到郵局櫃員機,有時間有帳號,我也有提供給這女生,看我多麼為人著想)
如果她說的是事實,請大家臉書帳號或是任何社群帳號不要隨便賣給陌生人,通常絕對都沒好事
回到事件,我本來以為沒事的過了一個月,上個禮拜我發現我網銀郵局app登入不進去,然後去郵局詢問,發現我帳號變成黃標警示戶,結果是彰化莿桐派出所把我鎖起來,我當下就打電話去詢問,員警說我帳戶涉及刑事案件,我想說只是個善良老百姓到底跟刑事案件有什麼關系,百思不得其解之時當天第九偵查大隊的員警打給我,跟我說你害你帳號變成警示戶就是那個騙我那個人,他拿我帳號去騙別人,別人提告,請我再去我上個月報案的派出所再報案,因為對話紀錄都還在,就是能夠證明自己清白的證據,馬上就去再對這位這位提起詐欺者刑事還有民事的訴訟,我真的非常的無奈,雖然聽員警說他已經被逮捕了,可能會很快就開庭,但是目前聽朋友說最快到帳號能正常使用至少要兩三個月以上,最久還有一年以上的,真的也太嚴重了吧..
我不過是討回個1200被騙的錢,真是得不償失,因小失大,但是我得的錢本來就是我被騙的錢,反正就是無妄之災的鳥事
對我嚴重的影響就是:
我所有帳戶都變成警示戶,都不能最基本的存錢領錢都不行,自動扣款也不行,信用卡要碼臨櫃要碼拿紙本去便利商店(我都用網銀沒有紙本..)我前天排國泰跟中信的臨櫃,都等了一個半小時,等於一個下午就在那為了繳信用卡錢,我總共有五家在用的銀行的卡...
我要收別人的匯款或是工資只能拿現金了,非常非常麻煩,而且我在彰化被告,有可能還要去彰化開庭(有可能不只一次)
最嚴重的可能是,我買了三年等了三年的預售屋,省吃儉用一直在付房款,好不容易七月總算要交屋了,等了好久終於等到今天,這幾天剛好要處理貸款的事宜,結果我現在變成警示戶,信用可能是零(但我是清白的受害者阿!)任何一家銀行都不可能貸款下來,連開戶都不行,聽說這等開庭跟判決(要領到不起訴判決書)到解封最快也要兩三個月甚至更久,影響超大,我真的是被詐騙集團弄到了,完全影響到我所有的規劃,搞不好最嚴重的,貸款利率變高,成數變高,或是不能順利買下來,但是已付的錢也不可能退回的,所以之後會如何,我現在也說不準,什麼時候不發生剛好在這時候發生....
總之,為了這1200,可能會付出很慘痛的代價
打到這邊,這種無奈的惆悵感又油然而生
所以個人帳戶請大家不要亂提供給別人,有可能就會遇到像我這種鳥事...沒發生過真的不知道,後來查了網路的案例,就是詐騙集團報復的方式,找個帳戶匯一塊到你帳戶,然後去提告你詐騙,然後就所有帳戶被凍結,我有可能就是中了這招,有朋友問我說為什麼不給他line pay還是街口的收帳qrcode之類的,當下我只想說拿回錢就好,根本沒有想到後面可能會發生這種事,而且一個詐騙集團他一直拖拖到願意環了,問他有沒有街口還是Line pay也太苛求了(不過下次如果再遇到我一定會這樣,不會再給帳號了)
所以我想請問的是 請問除了給他我的帳號之外,還有什麼方法讓他歸還錢?
第二就是 有沒有什麼方法讓我可以更快能開庭然後證明我清白,讓我所有帳戶跟信用回復正常呢?
以上 謝謝完整看完
希望大家可以給我點建議 謝謝
真他媽的無奈的憤怒
國泰朋交屋 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
201022房仲買房初體驗(下):與銀行打交道—零底薪的財力培養法@文陳泰源
【前言】
買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外,買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環!尤其我買的是限制更嚴格的小套房,而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢?接下來讓我娓娓道來……
【堅守預算上限】
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線是不能退讓的,以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶要的屋況」去找房,預算則其次,畢竟出錢的不是我,何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。
如今換成我是買家,反而以預算列為最優先前提,一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活,讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。
因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後再繼續找房,畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」(台語的搞什麼花招),我不會預先知道,唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。
【如何取得優惠房貸?】
談到申請房屋貸款,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是,影響這4個項目的因素裡,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
《如何讓銀行看得起你?》
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上的房子,貸款上限最高六成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成,而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息,在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時,如果購買人的財富實力夠雄厚,通常貸款仍舊不會是問題。然而,每個人因為工作性質的不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我的公司規模並不大,又是無底薪,像我們這種人在買房子的時候,銀行給的條件通常不會好。
所以,我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外,另外還有2張在2018年已繳清的6年期(累計共8年)高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款,以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」,維持零負債及良好的信用評比。
不過,我後來發現銀行普遍都已與時俱進了,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以我在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信,好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。
講更直白一點,對於收入不穩定的職業,如果希望銀行給你好的貸款條件,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了!
《還款年限》
目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案,而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說:通則非一定,銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65—25=40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房年限最長就是20年了。
以房來說:通則非一定,銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據,判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)建築耐用年限則為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越久。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但因為我具備首購身份,銀行經綜合考量下願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺你的利息也就越多,所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財,能提早還款就早點繳清。
因為,時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
《貸款成數》
由於我買的是套房,銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6~7成。
以我為例:我一開始找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,除非我是VIP級客戶,縱然如此最高也只能六成,真是氣死倫!可後來我換國泰世華,最高卻能給我至85成,來回就差了25%將近250萬元的自備款!是不是差非常多?
強調,每家銀行的政策不同且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高,不代表明年也是喔!
《房貸利率》
每家銀行略有不同,甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例:我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2個方案讓我選。
方案1:貸款七成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款八成,利率1.31%,3年寬限期,但要加1筆48600元的房貸型壽險。
一開始兆豐為了吸引我,直接拿方案2引誘,絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。
一開始我被唬住了,後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道,有點讓人「奇摩歹」,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸大家,不管如何,買房一定要至少找兩家銀行,貨比三家不吃虧。
《寬限期》
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20=總共22年。其正解是頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還。換句話說,原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點,這是先樂後苦的概念。
偏好使用寬限期的人,只能說觀念與我不同,強調,無所謂對錯喔!以我朋友為例:
他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,而只要寬限期一到就立刻轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣,他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算?
【我最後選擇哪個方案?】
兆豐的方案2:貸款八成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款八五成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的兩個方案,最後我選擇了國泰世華,想法如下,……↓
如果選擇兆豐,代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可以花用,同事也附和說「3年很長,3年內會發生什麼事都不知道,只繳利息及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉獲利了結,豈不爽快。」好像很有道理?
當我與自己對話後,發現「寬限期」並不符合我的價值觀,一來是我個性偏好先苦後樂,二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」,我本來就打算長期持有,三是我把買房當存錢,沒打算不繳本金,第四個原因是,小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險,某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。
還有一個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。
理性思考,我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金,萬一虧錢怎麼辦?寬限期只會讓人留下更多的現金在身上,而「閒錢越多越想作怪」是人性,既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
【原來,房貸是個好壓力】
租房子好比與人交往,住不慣(相處不來)就換一個,挺自在也蠻自我的;買房子,感覺像是生小孩,背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷,花費變大了,壓力也隨之而來,這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧?
其實,我自己也察覺到,無債一身輕並有了閒錢之後,我的情緒管理變差了,做業務開始有些隨興,我知道這並不利於我的事業,這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起,我意識到責任感無形中提升了,遇到奧客時也變得比較有耐心,為人處事漸漸圓融了起來。
一直以來我常常被問:到底租房好?還是買房好?
過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷,因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今,若你再問我同樣的問題,我的答案肯定是買比租好,因為我體悟到:「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。
【後記】
對於買房經驗不足的首購族來說,預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病,而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢?以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說,……↓
契稅:29574元
印花稅:3957元
實價登錄費:1500元
地政規費(過戶):5961元
地政規費(貸款):10008元
貸款設定費1筆1棟:5000元
申請銀行貸款的開辦費:3000~5000元
代書費(土地所有權過戶)1筆:7000元
代書費(建物所有權過戶)1棟:7000元
上述這些稅費加起來大約7萬元,如果再把交屋後的屋況整理(非裝修)費用算進去,差不多就是買房總價的1~2%。因此請記得,除了自備款及2%買方服務費之外,至少還要預留2%的費用喔~
希望我的買房經驗能幫助到你一點點,只要能幫助到你一點點,就不枉費我打那麼落落長的文章啦!
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國泰朋交屋 在 溫國信的價值投資園地 Facebook 的最佳解答
國內房地產龍頭建商國泰建設,在25日的董事會決議辦理現金減資,預計每股退還股東3元、不配發現金股利。剛好有讀者問到相關問題,想跟大家分享我的想法。
減資分為三種,國建的減資類型屬公司法168條的現金減資,會辦理的通常是財務穩健、擁有良好現金流的公司,辦理原因可能是因資金缺少有效運用的管道,龐大的資金與資本額將無法彰顯經營績效。
國建目前股本高達165.65億元,不僅是中型100成分股,且大幅高於其他知名建商(興富發116.66億、遠雄83.54億、華固27.68億、長虹27.43億),在未來房市前景不明的前提下,龐大的股本將是很大的負擔。
辦理現金減資的前後,公司價值是不會改變的,股本因消除股份而下降,將直接提升ROE與EPS,也可避免因資金過多,經理人隨意濫用的代理問題。以股東的角度來說,配發回來的現金可以自行決定運用方式,在稅的部分也有許多好處,且不會稀釋股權,好處不少。
相對的,現金減資與營建股的特性,隱憂也是有的:1.代表可能不看好產業前景或可投資的選擇不多,未來營運可能缺乏突破性;2.營建股依IFRS規定須在完工交屋時才認列營收,造成業績時起時落;3.房地產屬於高度景氣循環的類型,比一般的行業更敏感;4.國建的負債比例約58%、長期負債約19%,並不算低。
至於許多投資人最關心的股價,我只能說"case by case"。現金減資有很成功的例子(例如中華電信、晶華),也有許多白忙一場的,最終仍取決於公司的競爭力。
P.S.1. 本內容僅供參考,提到的個股或方式僅為說明之用,無任何推介之意,投資人應獨立審慎判斷,並考量本身之需求與風險,特此聲明。
P.S.2. 進入股東會與除權息旺季,<錢學堂>邀請我這週日(105.6.26)下午14:00起舉辦理財講座,歡迎對價值投資、投資標的選擇等有興趣的朋友們參加,一起討論。
錢學堂資訊 http://www.moneynet.com.tw/class_2.php?i=197
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