【又一間家樂福要熄燈了 ...】
繼高醫家樂福熄燈,昨日傳出愛河家樂福店,也即將熄燈 …
愛河家樂福是我從大學時代,社團聚餐、登山採買的記憶,相信很多高雄人也在愛河家樂福有各種家庭、親友聚會、與另一半的生活回憶;
不過,家樂福的用地,是跟南和興產承租的,2年後租約即將到期,而在昨天,南和興產以以單坪119萬元,總價42億元售出給建商豐邑機構。
未來,家樂福預期將消失,取代的是河景第一排建案。
對我來說,這真的不是好消息;因為新建案我應該是買不起,但是,消費得起的家樂福,要消失了。
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最近高雄房市到了一個近似瘋狂的狀態,最近的問候語是:「台積電要來,附近房可以投資!」我昨日聽聞房仲描述的情況是,前一周900萬交易的房子,在隔一周交易轉手,1100萬成交;親友間互相提醒,有錢趕快買,某些地段原本待售的房屋,瞬間下架。
這樣瘋狂的房地產交易,對於崩世代的人類來說,真的不曉得世界怎麼跟想像的不一樣 … 房子變成投資商品,不會奇怪,但是對於僅是傳聞中的台GG,高雄產業轉型還沒發生,房產的轉手熱度已經炒上天。
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包含過去的高醫商圈家樂福、美奇萊,在近幾年陸續熄燈,也很多高雄人反映:高雄的 #夜生活好像逐漸消失中,晚上經過那一帶,原本閃亮的招牌,如今已下架,夜間一片寧靜,看著已逝去的高醫商圈風華,心中不免一陣難過,出售土地及投資在資本主義掛帥的社會中,不是新鮮事,但若牽扯到 #公共利益,就是我們需要關心的事了。
這些土地的持有者:高雄的最大地主「南和興產」,原本南和興土地在創辦人陳啟川堅持下 #只租不賣,但近年來,陳家子孫對於當初的祖訓,有了不同想法,開始將手上持有土地大量出售,光是曾經公開報導的資料,從2014年起,南和興產在高雄的土地交易總額,將近300億元。
其中的「眉角」在哪裡呢?
⚠南和興如何利用 #土地交易證券化 繞過土地法規範?
簡單說,透過土地交易證券化,表面上,土地所有權還是在南和興手上,但實際上,土地處分的決定權,已被外資股東介入
⚠土地資本證券化,用證券交易的方式,把南和興58%股權賣給香港 #亞太置地集團(APL)在台灣成立的公司 #德高置地。
德高置地共成立三家公司,再轉投資成立達原、願興、致力、期昌、程凱、致德六家子公司,用這六家子公司,取得南和興董事會及監察人過半席次,實質掌握南和興產的運作。
但,因為名義上還是南和興的地(本國法人),所以台灣 #土地法 中,對於外國人買賣台灣土地的規範,在這邊不適用*
亞太置地透過子公司代表,入主南和興之後,先是拋售大量股票,先拿回20億元;再來又一次減資,將減資股款都退回股東(最大的股東就是自己),又拿回20億現金,入主南和興第一年,就拿回40億元現金。
🔺會造成什麼後果呢?
在大筆交易中,應該繳的稅完全被豁免,有關土地交易的稅收如土地增值稅完全收不到,只能收點皮毛如證券交易稅。外資賣地賺贏,高雄商圈凋零,這就是高雄商圈式微的進行式。
*根據《土地法》第17、19、20條,外國人取得台灣土地,必須經過直轄市或縣市政府核准,並且在 #移轉、#設定負擔或租賃 上有限制,但,外資藉由取得台灣公司股權,操作被認定是本國法人的土地交易,而避開外國人在台買賣租賃土地之限制。
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偏門研究員 KUN 表示:「愛河環境隨著近代的整治下,沿岸的住宅大樓如雨後春筍般建起,無敵水景造就極高的房市價值。家樂福愛河店土地賣出後,未來應該也是以住宅大樓為主要發展,不過眾多高大量體的座落,是否會影響愛河的景觀品質仍需慎重思量,畢竟愛河是高雄重要的文化觀光資產,期待未來有更全面性的都市設計準則,針對愛河周遭的新建建築詳細規範其量體配置、材質顏色、開放空間等,把美好的城市河岸風景延續至下一世代。」
未來的愛河畔,在土地變賣之後,應該還是難免成為河畔高樓,除非,建商有讓我們跌破眼鏡的選擇,否則只能看著房價成為年輕人越來越不可及的夢幻數字,而大多數的高雄人,再一次失去逛賣場的小確幸,河景第一排,將成為少數人及投資客的專利。
面對愛河家樂福即將熄燈,你的感覺是:
高雄房價起飛👍
我最喜歡逛家樂福了🥲
可惡,以後要去哪裡尬推車😡
期待新屋落成❤️
#你的事就是阿凱的事
#愛河商圈式微進行式
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【大直新聞週一報】
1.東森記者黃子鳳:「事發在台北市大直,這家知名麵包店「米塔」,26日下午,一名女子跟親友,經過這麵包店時,在外頭往裡面看,看到一隻老鼠正在咬麵包,嚇得她趕緊拿出手機錄影,並通知店員。」→https://news.ebc.net.tw/news/article/216337
2.根據內政部最新揭露資訊,四月甫取得使照的「國票金融大樓」揭露首筆租金,十四樓月租金近七十三萬元、租賃坪數約四三七.六五坪,拆算每月每坪租金單價約一六六六元,該大樓原名「亞太置地廣場」,因國票金控在預售時砸五十六.七億元,一口氣包下九個樓層,約五九二六.一四坪,及二一六個車位,因而改名為「國票金融大樓」。→https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1382747
3.大直,「豪辦」代表作─興富發集團「台北CBD時代廣場」,每坪成交行情已刷新區域新高,根據實價登錄資訊顯示,每坪最高成交行情達128萬元。另外大直最新完工的華固建設「國票金控大樓」,辦公室成交行情也站上每坪85~90萬元;租金表現也不俗,根據最新實價揭露的行情,每坪每月已達1,666元。→https://www.chinatimes.com/newspapers/20200706000164-260202?chdtv
4.大直黃氏家族的美麗華集團,創辦人黃杏中是10個兄弟姊妹中的老大,帶領弟妹們胼手胝足辛苦經營,事業版圖擴及百貨、飯店、肉品、乳品等,也大量囤積大直、內湖的土地,買賣房地產累積龐大財富。2000年時,家族開會決定分成美麗華、德安美麗信、美福集團3大事業體,彼此不干涉,獨立經營。2015年11月美福集團兄弟爭產紛爭導致槍殺案,兄弟多所死傷,震驚社會。這是血跡斑斑的教訓。→https://www.chinatimes.com/newspapers/20200630000642-260109?chdtv
5.根據內政部實價網最新揭露資訊,北市大直水岸豪宅「西華富邦」(左),5月揭露6樓最新月租金為33.5萬元,相較2年前同戶月租金30萬元,漲幅逾1成。→https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3217761
6.大佳河濱公園戲水區也是消暑聖地,北水處於7、8月加碼天天噴水,戲水區內有大型圓圈、圓柱和巨型花朵等造型的噴水設施,除了玩水還能玩沙,是家長帶小朋友瘋玩整天不用花錢的絕佳地點。而鄰近的大直橋由藝術家LeHo彩繪絕美壁畫,成為新的拍照打卡熱點。→https://newtalk.tw/news/view/2020-07-02/429581
7.北市3日上午7時許,有民眾在大直橋、美堤河濱公園驚見一具女浮屍,警消到場將屍體打撈起來,查出女子是46歲龔姓失蹤人口,通知其先生到場後,確認龔女疑似因精神狀況不佳而選擇輕生,日前並留下遺書,已排除外力介入的可能。→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200703004243-260402?chdtv
8.台北市大直美堤河濱公園今天早上8點多驚見一具浮屍,是附近民眾慢跑時發現報案,警方緊急到場圍起封鎖線,正由鑑識人員採證中。→https://udn.com/news/story/7320/4675750
9.大直商辦案入帳挹注,華固Q2營收68.53億元季增5.68倍。→https://news.cnyes.com/news/id/4502354
10.點水樓大直店的菜單上也特別用心,因應周邊住客對於精緻美食的喜好,像是因為一道乾燒蔥烤和牛,將油花豐富的日本佐賀 A5 和牛肉加以乾燒,達到外皮酥脆,內層軟嫩,再佐上多汁的宜蘭三星蔥,不只有解膩效果,也襯托出和牛的鮮甜滋味,而品嘗之時,不只能感受肉質細膩青蔥的香氣更在口中四處流竄。 →https://tw.asiatatler.com/dining/南僑集團會長陳飛龍力推驅疫抗菌菜色風格牆面裝飾點水樓大直店成為打卡熱點
11.畢書盡在今年西洋情人節當天宣布婚訊,隔月再承認老婆已經懷孕。而今日他在大直ATT SHOW BOX舉辦「Bii畢書盡十周年感恩回饋見面會」上,在唱完為粉絲創作的紀念單曲《Be Alive》後,突然宣布「我生了跟我長得很像的女兒,最近發生的事情,想跟大家分享」。→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2020711W0047
12.本月11日於大直ATT SHOW BOX舉辦《Bii畢書盡十周年感恩回饋見面會》,破天荒入場門票僅收100元,並將見面會總收入全數捐給慈善團體,門票將於7日晚間七點於KKTIX售票系統起售。→https://star.ettoday.net/news/1753170?redirect=1
13.大直英迪格酒店「T.R Bar & Kitchen全日餐廳」的主廚菲德烈克朱利安(Frederic jullien)在法國巴黎的星級餐廳Taillevent與LATELIER de Joel Robuchon(侯布雄法式餐廳)歷練了十多年,他將過去累積的豐富經驗,隱身在每一個細節中。→https://www.ctwant.com/article/59845
14.月底於大直ATT SHOWBOX舉辦個人專輯同名首場演唱會「BOARDING」,個唱倒數不到一個月,婁峻碩表示:「天天都睡不到五個小時!因為第一次辦演唱會,很多複雜的工程及問題,感覺就像發行自己專輯一樣,不會的就發問,按部就班都把事情做好!希望接下來能一切上軌道,照著行程走!」。→https://stars.udn.com/star/story/10092/4677003
15.《時報周刊》1日報導阿翔、Grace夫妻甜蜜進入大直精品旅館3小時,感情自阿翔爆出不倫戀之後明顯升溫。→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200701003181-260404?chdtv
土地買賣不破租賃 在 賴川、祁明、高宇的民商法教室 Facebook 的最讚貼文
<使用借貸契約得否類推適用民法第425條規定?>
大家好,我是賴川,今天來快速掃瞄司律出現三次以上的租賃熱門爭點,即使用借貸契約得否類推適用民法第425條之規定,發生債權物權化,而使借用人亦得向受讓人主張有權占有?
▌ 肯定說
詹森林教授認為,民法第425條規定所宣示者,係凡已合法取得標的物占有之人,於「合法占有」期間內,該人自得繼續依其「信賴」而就標的物為使用收益,不因其原因法律關係為有償或無償而有不同。
吳從周教授認為,民法第425條租賃契約之債權物權化基礎,與有償或無償之問題無涉,重點在於交付占有後之「公示性」,即凡使用人因占有而形成公示外觀者,亦應賦予其債權契約物權化之效力,故使用借貸契約亦得類推適用民法第425條,使其發生物權化之效力。
▌ 否定說
王澤鑑教授認為,使用借貸契約不得類推適用民法第425條規定。其認為,租賃為有償,而使用借貸為無償,且租賃涉及居住以及弱勢承租人保護問題,使用借貸則否。
陳聰富教授認為,所有權移轉不破租賃為「契約自由原則」之例外,故應「從嚴解釋」,單純標的物之交付占有,不足以作為債權物權化之理由,此點無論在買賣契約或使用借貸契約均無不同,如此始能維護債權契約之相對性。
林誠二教授認為,所有權移轉不破租賃乃「債權相對性原則」之例外,不得任意擴大其適用範圍。再者,經濟效率由契約自由決定,而非由法律強制干預經濟活動。所有權移轉不破租賃乃法律強制干預之手段,若類推適用於使用借貸契約,將使貸與人顧忌而不願將物出借他人,反而使物之使用效率降低,並非經濟上有利之方法。最後,契約之有償或無償涉及當事人保護之厚薄,以有償(租賃)或無償(使用借貸)作為區分是否發生物權化標準,符合立法者預設的對價衡平價值判斷。
▌小結
筆者同意否定說之見解,認為使用借貸契約不得類推適用民法第425條規定。因為誠如學者所言,借用人固亦已透過占有而取得公示基礎,但公示基礎僅是債權之所以可以發生物權化之要件之一,並非凡具有公示基礎之債權均應使其發生物權化。而債權物權化既然是「契約自由與債權相對性」原則之例外,則不宜擴大其適用範圍,且立法者未明文規定使用借貸得發生物權化,亦符合民法一貫之對有償、無償當事人保護之差別待遇(如民法第535條、183條等)。
更何況,即使貸與人違反使用借貸契約而將標的物出賣並移轉所有權與他人,借用人仍得依使用借貸契約對貸與人請求損害賠償,借用人之權益保護已足夠,故在立法者未明文規定前,不應類推適用民法第425條規定而使使用借貸契約發生債權物權化。
最後,使用借貸契約得否類推適用民法第425條規定的問題,我國法院在經歷數年的辯證後,已穩定傾向採取與通說相同的否定見解,近期比較著名的判決是最高法院106年台上字1943號民事判決
◦ 最高法院 106 年台上字 1943 號民事判決
按使用借貸契約係債之關係,僅於當事人間有其效力。買受系爭房屋,並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係,原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案,尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀,如認土地所有人行使所有權,違反誠信原則或公益或以損害他人為主要目的,仍應駁回其請求。
#星期五民商法教室23
#債權物權化
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