房東房客爭端衝到頭版頭
二方都應該知道相關權利義務
我多年前寫的文章
吉屋出租
一般人最常碰到的法律問題,除了債權債務往來之外,最頻繁者就要算是房屋的出租與買賣了,每個人一生會都是為自己的窩奔波,如何掌控房屋的出租與買賣,就掌握了人生一大半:
房屋租賃屬於不動產的租賃,其期限超過一年以上者,應以字據訂定〈一般都是訂契約〉,房屋租賃最長僅可定為二十年,超過二十年者,縮短為二十年,但當事人得更新,也就是續約。定期租約於契約屆滿時當然消滅,如果未以字據訂定者就視為「不定期租賃」,不定期租賃有特別的情形,雖然依民法得隨時終止,但房東就是無法以書面條款約束承租人〈只能靠民法的規範〉,且依土地法特別規定必需有特殊原因才能收回房屋,對房東較無保障!另外,如果租約期限到期後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。也就是默示更新,如果租約到期後雙方繼續使用且收租卻沒有訂約,就會被視為「不定期租賃」,到時房東要收回房子就困難了!
出租人的義務:出租人大部份為所有權人,所有權包括使用、收益、處分〈出售、讓與〉等權利。
房東出租房屋只將該房屋的使用及收益權出租予房客,房東應該要在契約關係期間保持租賃物合於契約之使用收益的狀態,所以如果房屋有毀損須要修繕的時後,除了契約有其他約定之外,應由房東負責修繕。如果房屋有瑕疵危及承租人或其同居人的安全及健康時,房客有權終止契約。如果出租人不為妥適的修繕,承租人得終止租約或自行修繕並請求出租人償還或在房租內扣除之。
租賃物的一切稅捐由出租人負擔〈如房屋稅及地價稅〉。
買賣不破租賃:出租人於交付房屋交承租人占用中,如將所有權讓與第三人〈出售房屋〉,原租賃契約對於受讓之第三人仍繼續存在,這就是為什麼法拍屋不點交沒人願意買,法院現在可以除去租賃讓法拍順利進行。
不定期租約的終止應於一個月前通知承租人。
押金:一般民間習慣有押金約定,法卻無明文,一般而言,押金通常是損害賠償的保證金,如承租人應負相關責任時,房東得扣除押金作為清償。另外應該要約定懲罰性違約金,以作為房客賴皮不搬或拒絕繳租的手段。
三、承租人的義務:
承租人不得拒絕出租人為保存房屋之必要行為〈如有必要的修繕〉。
因可歸責承租人或其同居人或承租人同意使用房屋之第三人的原因造成房 屋毀損滅失,承租人要負損害賠償責任。
失火責任,如果因為承租人的重大過失致失火造成房屋毀損滅失,承租人對房東應負損害賠償責任。
承租人應以善良管理人之注意保管租賃物,如有過失,則應負損害賠償責 任。
通知義務:如果房屋有修繕的必要,或有第三人出面主張權利,承租人應即通知出租人,如果未即時通知,造成出租人不能即時救濟者,應由承租賠償出租人因而造成的損害。
承租人應依契約約定方法使用房屋,如只能作為住家使用就不得作為營業場所,如有違反,出租人得出面阻止,如仍繼續時,出租人得終止租約。
依約定期限付租金之義務,如有延遲,房東得定期催告,房客遲付租金總額達二個月之租額以上如仍不繳租金,房東得終止租約。
承租人因自己的原因不能為房屋的使用收益時,在合約期滿或未終止前仍應按期付租金。例如租房子時常需裝修,如果是店家或辦公室應該要向房東要求裝璜期間不付租金。
不定期租賃,當事人得聲請法院依房屋價值之增減,增減租金。〈定期租賃只能依契約約定內容為之〉
10.非經出租人同意,承租人不得將房屋轉租,否則,出租人得終止租約。如果因轉租造成房屋毀損者滅失者,承租人應負損害賠償責任,所以奉勸大家千萬不要當二房東。
11.出租人得就承租人已得請求的損害賠償金額及本期及以前未繳之租金限度內,對於承租人之物有留置權。且得聲請法院逕行阻止承租人取回留置物。
12.承租人應於租期屆滿或終止時將租賃物交還出租人,通常會約定按照原狀返還,且不得就裝潢請求相關費用,如未約定,則房客所支出之有益費用將可向房東請求依現存價值償還。
13.出租人與承租人因租賃物而產生之賠償請求權,時效均為二年,出租人以受租賃物返還時起算,承租人以自租賃關係終止時起算。
四、如果你是房東,建議租賃契約最好辦理法院公證,這樣如果房客拒不交租或拒不搬遷時,可以不經訴訟程序直接申請強制執行,不要為了省稅金就不公證,以免得不償失!
五、有關房屋的租賃關係,知己知彼,房東與房客都清楚自己的權益,多一些溝通,有助於賓主關係的緩和,讓房東與房客的對立不再,也使市場的供需間能有一個平衡點。
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過17萬的網紅Ms.Selena,也在其Youtube影片中提到,☛ 讓法拍教父教你如何用市價4折買到房:https://reurl.cc/ynAaZM ☛ 精彩上集:https://youtu.be/zUlJGe8uo3s ☛ 你的一生要花多少錢?免費下載計算機:https://pse.is/38wga9 ☛ 你適合打造哪一種被動收入類型?免費測驗:https:...
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上集和大家分享了不只以下內容:
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法拍屋適合投資或自住購買嗎?
如何出價?怎麼買到相對便宜的價格?
(大家都說這集含金量太高 XD)
今天是下集的內容,主要是從新手的角度去詢問老師法拍屋的流程與現在房市的狀況,看完這兩集內容,應該會讓你有種大開眼界的感覺。
0:00 上集回顧
0:28 Q:找到法拍物件後的下一步?
1:21 Q:法拍屋可透過仲介嗎?
1:38 Q:鎖定物件後怎麼開始投標?
2:28 Q:投下投標單後的下一步?
3:18 Q:怎麼抓法拍屋的自備款?
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5:07 Q:如何定義「點交」與「不點交」?
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11:47 這麼精彩的內容居然要結束了!?
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如果租客喬不好,提起訴訟需主張有符合土地法100條的規定,去查查看吧, 當然是住租客才會不點交,前屋主都被法拍了, 您跟他碰面要幹麻呢 ... ... <看更多>
法拍屋不點交 在 [請益] 不點交的法拍屋- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
哈囉 大家好
不小心留意到(法拍屋)
現在住的大樓
同一棟樓上的單位,要被法拍
附近的環境非常熟悉
重點是不點交+綁租賃
民法有買賣不破租賃
恰巧五年約
這麼剛好
若超過五年以上約期 需要法院公證
不管是真假租賃 都規避掉了
沒有超過五年免公證
有去了解一下
通常有幾個方案處理,如下
1走法院告死租客或蟑螂,破假租賃
2.花錢打法,拿錢走人
3.白天白道照會,晚上兄弟照顧
這種狀況
要去問問社會專業人士的意見
跑去找朋友串串門子
朋友學歷是社會系+金融系 雙主修
經歷跟主業是
金融整合兼服務處專案助理(掛名助理
有案子才去泡茶,不用天天進辦公室
朋友是說不建議去玩這種
1.有的也不要錢,錢沒用
2.有的拿了錢也請不走,死賴不走
3.有的願意走 ,但屋內馬桶已被保養好了
灌好灌滿水泥了
4.更狠的拍一送一 ,買屋送人
用命跟尼玩
走正規去法院
耗時又花錢(請律師
用社會的方式
又沒百分百一定請的走
社會系的朋友,不想接這筆生意
用同樣的時間
做別的案子輕輕鬆鬆還賺的比較多
用錢來處理(比較實際
一定要大條的才請的動
不符合效益
那我去買全新屋就好了
這種"不點交"的案子
是不是不要碰比較好
免的勞神又傷財
不知道,大家的看法如何?
謝謝大家
--
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