【龔成問答信箱】(Q20661-Q20680)
Q20661:
你好,龔Sir,自從上完你嘅股票班,令我成長咗好多,但有時都要翻睇啲Notes先明多啲,依家睇緊《年報勝經》慢慢學習。
我近排留意緊隻廣汽2238,我知道汽車行業競爭好大,加上欠缺晶片,都對汽車股有影響,但早前廣汽公布石墨烯基電池超級快充電池技術(聲稱8分鐘可充滿80%電),但市場好快就消化咗。
而家公司話2021年9月會首次搭載自家嘅車型上,如果成功係咪一個突破性技術?依家又同華為合作自動駕駛技術。
但廣汽股價跌咗,點解會咁嘅? 加上初步睇佢財務數據,佢嘅營業額同毛利都麻麻,現金流仲好差,你講過現金流對一間公司好重要,咁廣汽呢個情況係受疫情同投入資金做研發有關嗎?
另外我用16-20年市盈率計佢估值(+10%)後係8.70-12.6,咁依家係咪有值搏率?
另外阿Sir我想多謝你,因為我上年年頭開始月供盈富同比亞迪,第一次可以賺到錢,好開心!
依家比亞迪升咗好多,我已供少咗一半,只供$1000,我應該再減嗎?
龔成老師:
廣汽集團(2238)本身都有質素的。
佢係中國汽車製造商之一,主要業務包括製造及銷售乘用車、商用車、發動機及汽車零部件,亦從事一系列汽車相關服務及其他業務。
佢透過共同控制實體廣汽豐田及廣汽本田生產多個系列的乘用車。
業務發展不過不失,但增長力就不算強。
長遠仍有發展,但不是高增長型。現價合理。
之前佢的確有講過,石墨烯基電池超級快充電池技術(聲稱8分鐘可充滿80%電),不過,見佢只是對股價有少許正面影響,之後就回落翻,這反映市場對這個項目,暫時未有好大的期望,這並不是市場完全睇淡,只是市場未能確定這種較新的技術,是否成功,因為之前都有內地一些傳媒是質疑佢的研究的。
而我地作為投資者,這部分最多只能加分,未能好肯定話佢一定成功從而對企業價值有巨大正面因素。
從整體的發展上,這企業其實不差的,但佢過往在研發上,又未去到好強,因此從潛力度,不會比佢好強這方面。
至於佢現金流方面,的確未算強,因此會影響左企業的發展,在投資力度會有限制。而佢過往的增長力的確不算強。
至於你比佢市盈率,太高,要調低翻。你預現價是合理區內,不是特別平。
至於比亞迪(1211),你可長線持有的,月供減金額正確,如果現時只供少少金額,而現金又充足,就可以小注去供。
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Q20662:
龔 SIR, 我買入了以下, 我入的價合理嗎. 謝謝!
吉利汽車 港元 2,000股@28.45
小米集團-W 港元 1,000股@27.1
安碩恒生科技 港元 1,000股@19.91
龔成老師:
合理區頂至略貴。
上述都是有質素的,有增長力,問題不大,只要你不是一次過買入太多,就可以。
最重要是留有一定的現金,如果股市下跌就有投資機會。
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Q20663:
龔sir,我想幫自己細佬問下佢嘅組合,佢27歲,現持有緊中國鐵塔,海螺水泥,北京汽車,建設銀行,石藥,請問有冇邊啲股應盡快賣出?
sir,細佬買左2手港交所,好擔心佢,係咪應該叫佢一路長揸?因為你講過係優質股,壟斷市場,但500蚊佢買左,我係咪應該叫佢堅持長揸?
龔成老師:
所持有的股票,都是有質素的,不過27歲,持股增長力不足。
北京汽車(1958),建設銀行(0939),增長力都不算好強。
至於港交所(0388),有質素的,不過最近都貴,投資宜控制注碼。可長線的。
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Q20664:
老師你好,我是全職公立醫院註冊護士,由於工餘時間還需要繼續進修。這樣導致我很少時間可以管理股票資產。
請問我如何能夠更有效地去管理已投資或制定投資策略?謝謝老師!
龔成老師:
你要做三樣野,第一,增加知識,你要學理財及投資的知識,記住,投資並不是坊間的炒炒賣賣,你要從書本或課堂上認真學習。《股票勝經》適合初階者的。
你唔好多,只是睇一本,你已經能打好基礎,每日睇幾頁,1、2個月都睇完。
第二,了解銀行及證券行,去開一個證券戶口,並準備做月供股票。
其實兩者都可以,銀行就較方便,但手續費就較貴,證券行收費就較平,香港的監管不差的,風險不大。你可以先了解下不同的收費。
第三,將每月的部分資金,去做月供股票,供盈富(2800)。對你來說,月供股票是一個很好的累積財富方法,因為可避免你一次過在高位買入的風險。
原理如同儲錢,不過就不是儲現金,而是儲股票。計劃要長期進行。
另外,盈富是一個組合,適合不懂選股的人投資,風險不高,長期儲貨可助你財富平穩增值,記住要長線持有。
當你在做上述三件事的同時,開始學下股票,了解下那些股票適合你自己。上述只同你簡單供盈富,當你過幾個月,有知識及少少經驗後,就可以利用你手上的資金,其中一部分,去投資股票。
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Q20665:
龔老師,你好!想請教一個問題。
我想將我地物業(當年全款買的)
現時市值800萬左右,加按俾銀行
套現4成,套320萬左右,利息2.2喱,供21年左右,每年供1萬5左右,這個金額,我們供款無壓力。
我打算將這些錢先投資優質股,長綫或中長綫,日後有機會或將會將部份金額投資在大灣區買樓。
資産:
1.我們早期在珠海投資了一套物業,現時市值170萬左右,還有40零萬未供完,因國內供款利息較高(現時是4.2喱)所以我們近期打算會清還40萬餘額。
2.自住物業加車位(沒供款,當年全款買入)市值900-1000左右。
3.與家人夾份購入一個單位,現時市值700萬左右。三人夾錢,給父母住。交佐首期後,餘額分攤三家人,每家供款5000蚊左右,供20年。
4.200萬左右本金,在銀行投資優質股,現時帳面280萬左右。
5.還有些緊急俻用金,幾十萬左右。
問題1.你認為我加按存在風險高嗎?我本人認為現時低息想套用一些現金去做一些投資。加大資產滾存嘅力度。
問題2.本人現時,偏重進取點加按取現金出來投資一些優質股,老師有什么建議嗎?我希望高增長的一點的。比亞迪,福夀園這些我一直都持有,亦會趁低吸納。
問題3.我現時一邊工作,一邊留意身邊生意機會,希望5年內可以遲掉本職工作,時間靈活點,可專注自己想做事情,當然會keep住投資穩錢。
龔成老師:
1)風險未算高,其實最重要是睇翻你的的供款,如果無乜壓力,這方面的供款就無問題,加上你本身都有一定的財富,因此負債方面的比例不算太高。
當然,你都要明白加按就是借錢,借錢就一定有風險的,你明白這點就得。
但要睇翻,你現時物業的比例佔總財富較多,所以日後如果增持物業,不要太急,同時分析是否太集中。
2)你可以考慮潛力股類別,但你一定要明白,這類股升得較快,跌都可以跌較多,自己衡量風險。
安碩恆生科技ETF(3067)。
另外再加:阿里(9988)、騰訊(0700)、港交所(0388)、舜宇光學(2382)、小米(1810)、GX中國電車基金(2845)、中生製藥(1177),但就要明白波動性比上述會高左,同時風險大左,你要自己平衡。部分要等回少少先入。
現時大市波動,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
3)利用自己的興趣、強項,在空閒時間發展副業,創業要不斷試。市場往往是這樣試出來,唔好想得太多,有機會就試,進行左之後先調整翻。
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Q20666:
我現年39,手持三百萬現金,想兩年後買一千萬樓,咁靠投資股票咪無可能,因因你話長線投資起碼五年以上,其實人生得返好少個五年同十年
眼見好多人短炒獲利,其實短炒波幅係咪無可能,短炒唔係幾日,講緊幾個月
龔成老師:
2年要有回報,不是不可,但要睇有無機遇。
你見到近年有人短炒成功,只是剛巧這年發生的事,根據我投資20年的經驗,過往短炒的人都是輸多,只是你剛巧見到近年有人贏錢。
唔好將短期情況放大,要理性及全面分析。
你可以長線投資,但目標是3年內有基本回報,當然仍不能太過期望一定達到你目標。
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Q20667:
老師你好!我現在26歲,月薪平均3-3.5萬,持有約30萬股票,5萬黃金etf,可以持有下列股票3年,取得30萬的回報嗎?
另外還持有35萬現金,應該繼續買股票還是持有現金?
香港電訊6823 - 1000股
港鐵 66 - 500股
領展 823 - 200股
盈富2800 - 1000股
海豐1308 - 1000股
鐵塔 788 - 8000股
海爾智家6690 - 800股
阿里巴巴9988 - 100股
騰訊700 - 100股
恆生科技3033 - 4000股
中國潔能2809 - 150股
AAPL - 20股
TSM - 15股
SE - 6股
龔成老師:
你這個年齡,是財富增值的黃金時期,要好好把握,盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。
你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」。
收息股如香港電訊(6823)這類,就不用太多。
至於其他股,基本上無問題,都是有質素,同時配合你的年齡與目標的。
我相信你可以完成目標。
我反而想你定一個30歲前有$150萬的目標。
當然,建議你把握這段時間,努力儲錢及投資,你現時的收入建議你每月儲$20000,盡力在這段時間投資。當然你要同時提高投資知識,把握機會,連同你原有財富的滾存,我相信以你的收入,可以完成到。
你年輕,盡力衝這幾年,之後先慢慢享受。
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Q20668:
龔sir你好有小小野想請教一下
241之前被納入恆指好還是唔好
長線投資持有可以嗎?
龔成老師:
被納入恆指,正面的,但這只是一些表面因素,我地最重要是分析企業的核心業務。
阿里健康(0241)這是潛力股,佢營運醫藥電商、互聯網醫療等業務。
「醫藥電商業務」,這業務主要有兩種業務模式,由自營電商和天貓代運營,涉及非處方藥品、醫療器械、計生用品等。
另外,就是「互聯網醫療業務」,阿里健康與國內多家二三級醫院建立合作關係,患者可以通過阿裡健康、支付寶等平台,做到線上掛號、問診、諮詢用藥等等的服務。
阿里健康利用醫療AI系統「DoctorYou」去進行營運,該系統包括臨床醫學科研診斷平臺、醫療輔助檢測引擎、醫師能力培訓系統等,輔助醫生睇病。
業務上,有好大的潛力,不過,本質波動,股價上落大,消息多,市場炒作多,這類股風險都不少。最大問題是無人能正確估值,市場現時只是估估下,推將唔到佢將來的價值。
這類股只建議小注持有,但你預佢股價上落大。
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Q20669:
龔成老師你好~
睇左你專頁一段時間,一年前開始月供2800
宜家每個月供
2800 $4000
下個月開始再加多一隻月供
3067 $1000
想供多一隻用作收息,因為覺得投資知識唔夠,想都係搵隻穩陣啲,請問匯豐、恒生定中銀比較好?
另外,想問下小米長遠睇係咪都唔錯? 現價合理嗎? 想試下入注。謝謝老師解答
龔成老師:
你月供盈富(2800)$4000,及3067$1000,可以。但3067可能無得供,你可自行分注例如每阿隔2個月買入一手。
至於收息股,你可考慮恆生(0011),長線可以。
小米(1810)長線正面的,不過股價較波動,現價略貴。月供好了。
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Q20670:
老師,你點睇基金投資?另外現在是入市時機嗎?
謝謝
龔成老師:
對於投資實力不算高,或不想花時間研究投資的人來說,基金是好工具。
不過,基金都有好多類,一定要仔細分析該基金投資那些類別,是主動還是被動,風險程度是否適合自己,過往的表現如何。
所以,好難講現時是否買入時機,如果你不懂分析,可選一些風險唔太高的基金,同時以月供模式投資。
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Q20671:
龔老師,我出咗嚟社會工作咗一年,透過朋友介紹得知您經常會引導我哋呢班後生仔女去理財,真的感謝您。
我睇咗您的<<80後百萬富翁>>、股票聖經同潛力股都獲益不少。
我依家月供緊2000蚊3067,我想請教下如果一個月再用3000來月供兩個股票,其中一只選擇了領展,另外就唔知供港鐵定舜宇光學好,定係有其他更適合的股票選擇呢?
龔成老師:
現時你月供的,都是有質素,長期進行就得,唔好太在意大市的波動,長期進行就得。
如果你想較穩陣,就供港鐵(0066),如果想潛力度較高,就可考慮舜宇(2382)。兩隻都有質素的。
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Q20672:
老師,我睇緊老師作品大富翁致富之路,想請老師俾d意見我,我現時財政如下:
1.我和先生收入每月約11萬。一家四口加一個工人姐姐。
2.各有一層出租物業,一層負債200萬,一層負債350萬。一層月供8000,一層月供15000。兩層租金互補,剛好夠供樓。
3.大灣區樓一層,月供3700。泰國樓一層,月供2500,疫情租客已退租。泰國另一層樓2024才收樓,俾左50萬首期。
4.現住在僱主提供宿舍,每月租金3000。
5.基金及保險每月6000。無股票。
6.小朋友開支好大,我哋發現好難儲錢,應該如何再分配現時資產及投資?
7.想用一層自置物業換大單位及自住,不住宿舍,可行嗎?
8.手上現金只有幾萬,如何投資?
龔成老師:
你現時物業的比例較多,其實有點出現集中風險的情況,最好在之後的配置上,增加其他類別,以建立一個更平衡的財富組合。
最好是利用幾年時間,利用其他類別的資產去儲錢,滾存財富,到資金較足夠時,可以換樓(要你有實際需要,最好在換樓時,不要用盡財富,要同時有基本資金剩,等你財富可以較平衡。
如果有需要,可以賣出其中一層泰國樓,將資金投資其他資產類別。
你現時現金不多,建議你多儲現金先。
之後,就可以利用資金,投資股票。相信投資平穩增長股較適合你地。
你可以考慮盈富(2800)、銀娛(0027)、恆基(0012)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
利用股票去保持財富增長,盡力滾大財富,到適當的時機才換樓,不要太過心急。
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Q20673:
想請教一下老師,現價的士牌 $ 500萬左右 ,可以考慮入手嗎? 謝謝你
龔成老師:
的士牌,你預無乜增長力,只是集中收租方面,中短期會因肺炎而影響租金,但長遠仍是穩定,不過就無乜增長力。
加上叫車程式等因素,都對價值有影響。
現價合理,可視為收息工具。如果本身有一定的財富,作為分配的其中一部分,可以。
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Q20674:
老師您好,請問您對亞里巴巴前景有如何睇法,因為暫時股價十分波動,本人$243和$253都買入,請問長期持有可以嗎?謝謝老師
龔成老師:
近期的新經濟股股價回落,加上阿里(9988)將面對內地監管可能收緊,都令佢股價上落大左。新經濟股股價回落只估值問題,由之前的貴,去翻合理水平,反而要從一些核心因素分析。
例如內地監管可能收緊,相信對佢中短期有影響,不過,我相信佢的整體優質度仍在,內地不是不想佢賺錢,只是想規管佢。佢已建立好完善的業務,因此本身是無得輸,只是賺多賺少問題,現時監管多左,點都會影響賺錢能力。
又以佢的螞蟻貸款業務來講,這部分是一些網上的小型貸款業務,增長快,但監管並不如銀行般緊,因此,中央會有更多的監管針對這部分,影響了賺錢能力。
整體上,阿里,長遠仍是有發展,賺錢能力雖然有少少減,但長遠會同政府同意一些監管方法,以及找到合理的賺錢模式,你預阿里現價約在合理區頂部,這股可長線。不過,中短期會波動。
如果有貨,可持有,但就唔需要太急加注,你持有的價約唔算好貴,可守住先。
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Q20675:
老師你好~我最近買左你3本書來睇,分別係80後百萬富翁,股票勝經,財務自由行。獲益良多,後悔沒有早點睇到你的書。
本人34歲,月入2萬(公務員),老公40歲,月入4-5萬做網上生意。
2人現金共4百萬,但我們沒有任何物業,現住在一層我爸爸名下的居屋。(不用供或租的)你認為我們現在應該買樓收租還是點樣好?因為現時收租只有2厘左右或更低。所以不知道是否應該買樓。
另外,現在月供盈富1萬,供了2年。請問股票投資方面還有什麼建議?
謝謝老師。
龔成老師:
以你地的情況,應該將資金分成3大類。
第一,做生意的資產及備用現金。
第二,股票,你地現時的組合,股票比例不多,要將部分現金轉為優質股。
我地最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能太多,同一股不能太多。要平衡,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
第三,投資物業。
嚴格來說,你地現時無業務。而我地理財,其實是建立一個平衡的財富組合,你現時大多現金,反正沒有物業,不如投資物業去有效運用,以及平衡組合。
這不是一個賺差價的過程,而是將現金轉為真財富的過程。
當然,生意是你地的核心,如果現金在生意上有用就持有現金。要「閒錢」先可以進行配置。
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Q20676:
阿Sir,純粹想呻下,唔知點解雖然我落嚟嘅問題其實唔係好關財務知識,不過都想問你意見。話說上年公司因經濟減了人手,所以我由三個人做嘅野全落在我一個人身上。
工作量大增,所以無論放工或者假日都要繼續工作,但我本身有兩個小朋友,所以我唔想完全冇晒work life balance。
加上我老細對我啲態度唔係咁好,成日都鬧鬼我。所以本應諗住捱到今年年頭日派咗花紅就走。其實上星期已經派咗,金額非常之少,完全有啲谷氣捱左咁耐等個花紅原來得個吉。
這幾天我都掙扎着遞信,我自己已經計過畢竟自己有積蓄,慳住用一年其實冇問題,或當老公養><只不過其實係要過心理關口,預咗可能要量地成年都搵唔到工。
依家我係呢個經濟環境,人哋唔炒我,我自己反而去遞信,係咪好愚蠢。
我都已經分唔清,我係未繼續要每日擔驚受怕俾老細鬧,定是自己做咗幾十年人,對自己一次好啲,一年休息時間睇吓書refresh 下自己,陪下小朋友,多睇書吸收啲新知識,唔好成日只係埋首工作乜嘢都唔識
龔成老師:
比較穩健的方法,當然是找到另一工作先辭工。
不過,你都可以睇翻你果行的情況,如果出面的環境無你想象咁差,都有請人的情況,其實你都可以先辭工,始終你現時不是無儲蓄。
簡單來講,你唔好停在這裡空想,而是多找一些出面的實際資料,市道如何,預期幾時會好轉,對疫情有幾大影響,有具體的資料,你就更易做到決定。另外,多從長期的角度去分析。
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Q20677:
你好龔成老師。本人25歲,從事航空業。不過最近疫情關係,需放無薪假,導致收入大減至每月約$12,000,每月開支約$3,000。
所以希望做投資,增加收入,同時萬一失業時亦有少量收入支持基本開支。現有流動現金約十二萬,股票約五十萬。持股如下:
823領展: 1500股@$19.02,再加303股以股代息,即總數1803股(多年前買落)
6電能實業:500股@$40.9
83信和置業:4000股@$11.53
778置富產業信託:26000股@$7.365
1038長江基建:2000股@$43.35
1848中國飛機租賃:7000股@$6.46
請問以上股票組合質素如何?
另外我想做月供股票,打算每月
2800 盈富基金$1500
823 領展$1500
66港鐵$1000
會否適合作資產增值?
謝謝
龔成老師︰
我地係做財富增值時,會運用「先增值,後現金流」方法。較年輕人士,應著重於增值類資產,而較年長的,就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形,同時負擔較少,可以承受較高風險,所以應以增長為先。
初期投資較有潛力股票,令財富增值較快,到一定金額後,可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時,才換成收息股去為自已創造穏定現金流。
策略上,你應集中係增長方面,"平穏增長股"。現時持有電能(0006)、信和置業(0083)、置富(0778)都是收息股,增長力麻麻,不宜持有太多。
中國飛機租賃(1848)有質素的,但要留意,佢的本質是利用大額借貸,然後買入飛機,然後出租,原理是賺息差。由於負債高,因此這企業點都有一定的風險,因此,只宜小注。
而且你現時組合有個大問題,就係好集中係地產部份。單一企業或行業,唔好佔組合15%或30%以上,否則會有過度集中風險。你現時需要沽出部份,慢慢換至其他增長股。
未來策略上,建議你先用每月5成儲蓄做月供,其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。你選股都可以,但最好加一些潛力股,去提升增長潛力。
平穏增長股︰盈富(2800)、金沙(1928)、恆基(0012)、平安(2318)、中銀(2388)、港鐵(0066)、煤氣(0003)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。
潛力股︰安碩恒生科技(3067)、阿里(9988)、騰訊(0700)、港交所(0388)、舜宇光學(2382)、小米(1810)、中生製藥(1177)、福壽園(1448)。
餘下12萬和每月一半儲蓄,我地就等機會,當大市出現較大回調,就加大力度掃貨,然後作長線投資。
但由於你行業暫時都未復甦過來,建議在實行計劃前,先儲起半年開支,咁會較為穏當。
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Q20678:
龔成老師,請問00659能否用月供形式,長期持有?另外,現價可買入00175嗎?
龔成老師︰
新創建集團(0659)都有質素的,佢係是新世界發展(0017)的基建及服務旗艦,業務遍及中國內地、香港、澳門。
新創建係一間綜合企業,可分為7大業務:道路、環境、物流、航空、設施管理、建築及交通、策略性投資。當中可分為兩大類,即是基建及服務
整體的質素,算是不差,但又未到最高級別,業務分散於多個範疇,部分與公共事業有關,過往的生意雖然穩定上升,但盈利卻停滯不前。
企業本身不是沒有優勢,長遠仍有增長能力,但由於賺錢能力略有下降,加上企業本身已很龐大,增長期望不會太多,過往過價大致穩定,投資宜集中在股息多於股價回報。
另外,近期的肺炎對佢有一定的影響,相信中短期仍弱,不過長期來說。仍是有投資價值。
用佢月供都可以,但這股不建議太大比重。同時要耐心等好轉,你要明白佢增長力不強。
吉利(0175)本身的質素不差,擁有一定的銷售網絡及品牌,不錯的市場策略及定位,而又能把握中國汽車市場增長的機遇。
長遠來講,佢的品牌與發展在中國仍理想,2018年,吉利透過旗下海外企業,動用超過$500億人民幣收購戴姆勒股份公司9.69%股份。由于戴姆勒股權結構分散,所以吉利已經成為了戴姆勒集團最大單一股東。這不單有利佢有中國發展,同時長遠,可能加快了海外發展速度。
現時價位在合理區頂,甚至有少少貴,股價波動,有貨可長線。最好回少少,或這刻小注等跌再加。
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Q20679:
龔成老師你好,本人28歲,近呢一兩年先開始學投資,現時股票戶口有10萬,希望可以在三年後翻一倍。
現時股票戶口持有中海油二千股、領展、國泰及美股阿里巴巴和美國航空等,請問你對我現時持有的股票有什麼看法?如果我想平均每年有30%增長,需要轉換其他投資組合嗎?
另外,我有一份供完的儲蓄保險現值$50,000,其餘的同類型保險還在供款當中。如果我把已供完儲蓄保險拿出來投資股票好嗎?謝謝
龔成老師︰
"保險"只係理財中防守部份,買足夠保障就可以,增值可以留比優質資產(如優質股、物業等)去做。
你現時已供完的可以去投資,餘下的也建議你審視一下。
我地做財富增值,一般希望做到架合理回報,係每年增長10-15%。你30%這個目標,用股票投資去做,風險會好大,較難達到。
如果你無其他增值方法,建議你按步就班,透過月供和買入優質股,去為自已資產作增值。
我地投資增值會運用「先增值,後現金流」作方法,初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票,為自已創造穏定現金流。
以你年紀計,應用"平穏增長股" + "潛力股"的組合。現有持股中海油(0883)質素中等,不宜持有太多。而國泰航空(0293)好一般,最好換至其他優質股。
美國航空我自已無研究,你預期全球航空業中短期都會較弱。
現在你每月5成儲蓄,去做月供,其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。
月供方面,你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙(1928)、恆基(0012)、平安(2318)、中銀(2388)、港鐵(0066)、煤氣(0003)、長建(1038)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)或
潛力股︰中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、阿里(9988)、騰訊(0700)。
至於餘下的現金,就等機會,當大市出現一定程度的下跌,就可以動用現金去投資,在平宜價加大力度掃貨,然後長線投資。
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Q20680:
你好,想請教一些投資問題。我現在手持688 中國外海、6110 滔搏、1833平安好醫生,請問以上三間公司發展潛力可好?
另外如果想建立一個投資組合,包括平穩長線、值搏進取中線、請問有咩建議?
另外應該如何揀選優質股?
謝謝🙏🏻期待老師回覆
龔成老師︰
我地投資股票,係希望買入一些優質企業,透過佢自然增長,達至財富增值目的。所以,只會係"長線",唔會係睇中短期。
中國海外發展(0688)都算不差的,但在發展商來講,就不算最強,長遠有平穩增長的能力,前景都正面。
睇翻佢的財務數據,基本上都是正面的,但生意增長力不是好強。中短期可能因中國經濟一般而股價一般,但長遠,仍是正面的。
滔搏(6110)主要係中國從事運動鞋服產品零售業務。過往業務不差,有增長,有盈利,有正現金流,只是半新股類,分析與估值上較為困難。
新股上市前一定整靚盤數數,所以要打折扣。業務上,都有投資價值,但考慮新股上市不久,不建議大注。長線投資都可以。
平安好醫生(1833)都可以話係潛力股,但就屬於較高風險的類別。睇翻佢地的財務數據,平安好醫生仍處燒銀紙狀態。此股好難估值,你投資都可以,但小注好了。
若你尚有一段時間,才到退休之年,可以用"平穏增長股" + "潛力股"作組合。越近中年"潛力股"比重要減少,到近退休應集中在"收息股"上。
平穏增長股︰盈富(2800)、金沙(1928)、恆基(0012)、平安(2318)、中銀(2388)、港鐵(0066)、煤氣(0003)、長建(1038)、領展(0823)
潛力股︰安碩恒生科技(3067)、阿里(9988)、騰訊(0700)、港交所(0388)、舜宇光學(2382)、小米(1810)、中生製藥(1177)、福壽園(1448)。
至於如何評定優質股,我在課堂也要用數小時去說明。簡單而言,就是透過企業質素、行業發展、財務狀況等,來作出分析。
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若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
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【龔成問答信箱】(Q12281-Q12300)
Q12281:
老師你好,本人是文憑試考生,剛接觸投資,看了老師的80後百萬富翁1、2、3,得益甚多,使我突破了思想上的限阻!
現計畫8年內能擁有80萬資產,深知並非易事,但亦非不可能。現投資本金約2萬,打算大學時每月儲蓄500元。
現持有1600,788,1330以及2230各一手,打算長期持有,未知老師又何建議?
在兼職獲得足夠金錢後打算參加老師的課程,希望盡快能增加自己的知識,早日獲得第一桶金。
謝謝老師抽空回覆。
龔成老師:
天倫燃氣(1600)有質素的,但佢股價會比較波動,你唔好理中短期股價,長線投資就得。
中國鐵塔(0788)有長線投資價值,不過現價就唔平,你持有就得,唔好心急加注。
綠色動力環保(1330)則不過不失,持有無問題。
羚邦集團(2330)上市年期不久,這類股會較難分析,你要注意風險。初步睇,規模細,但有增長力,小注可以。
你要8年有$80萬,絕對無難度,你應該先加強投資技巧,這段時間提高知識,到你之後真正出來工作時,就盡力要自己儲錢,如果你可以每月儲到6000以上,我相信你能完成目標。
你這個年齡,是財富增值的黃金時期,要好好把握,盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。
你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」,不過,由於潛力股要求你有一定的投資知識,因此這刻不用急著投資,你可以集中在平穩增值股先。做月供股票先。
如果你每月能儲到$10000,相信8年後有$120萬-$150萬,加油!
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Q12282:
龔成,我想問下華潤置地買5買得過?
龔成老師:
華潤置地(1109)正面的,規模與業務等各方面都不差,但負債高則是風險所在,雖然國內好多同行都有這情況,這企業已經不算嚴重。
不過,從風險角度分析,負債始終會令這公司扣分,因此投資時不能太大注。整體都有投資價值的。現價合理,分注就得。
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Q12283:
老師,我由今年3月開始月供股票。供煤氣和港鐵各$2000
我明白月供股票是以長時間進行,而且優質股長期來說都是會升。
只是有感煤氣和港鐵現價很貴(特別是港鐵)。我應否調整一下月供金額?(如各$1000或各$1500),將供少左的錢儲起,待股價回返至合理時分注購入?
龔成老師:
煤氣(0003)現時處略貴水平,而港鐵(0066)則在合理區上部,不過你以月供模式進入,唔需要理會太多,因為這本身是一個長期入市模式,可以將你的買入價平均。
如果你每月只能儲$4000,而將所有資金都用作用供,就減金額。
但如果你每月儲到一定的資金,只將一部分,即$4000去月供,咁樣就唔需要減少金額。
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Q12284:
龔sir,如果我有意買樓,是否不應投資太多落股票?
龔成老師:
對呀,因為當你買樓時,就需要現金,如果你本身先足夠現金,就要賣出股票,但無人知你賣出時,股市情況如何,因此,如果你想在中短期買樓,資金就唔能大多進入買股票。
我地買股票,就是持有企業,企業增長要時間,就算優質股都要長期先可以增值,而中短期只受外圍因素影響,而無人知你要買樓時當時的市況如何。
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Q12285:
老師點睇雅生活3319? NBV RMB4個幾 P/E 23陪 但業績同整個行業都有不錯的發展學間
龔成老師:
雅生活(3319)不錯的,佢無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景,都是理想的,反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素,以及行業的發展,相信這企業的前景不差,有長線投資的價值。
這企業的發展快速,可說是有危有機,雖然可帶動業務快速增長,同時會令企業造成風險,你要明白這點。
我相信雅生活長遠能保持中速增長,現時估值在合理區較上部,分注投資都可以。
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Q12286:
老師你好呀,關於投資方向的問題想問下你意見架。
今年30歲,現月入連兼職約3萬。下個月將會到外地工作進修一年。想係離港前先處理好財政上既安排。
期間依年唔會有額外支出,外地收入同用錢應該會balance。
一向投資都非常保守,只係會做銀行定期﹑買ibond同儲蓄保險,但最近開始有回港後置業諗法覺得應該要進取多d。
現有資產如下﹕
1) 0003 (11000股) $16時入
2) 10萬5年期定息儲蓄保險 (2023年中完)
3) 已供完10萬儲蓄保險 (唔打算拎番錢由佢自己滾息)
4) 定期50萬 (快將完結)
5) 流動資金55萬
平時因為唔多時間可以股票市場買賣,考慮緊係唔係應該以月供模式買股票呢?
同埋分配應該點好呢?謝謝。
龔成老師:
你30歲,仍是財富增值的黃金時期,如果你偏向保守,可以利用低風險的模式進行財富累積,月供股票就是其中之一。
你可以月供盈富(2800)$4000、港鐵(0066)$2000、金沙(1928)$2000、恆基(0012)$2000,合共供$10000。長期進行。如果資金許可,就加大金額。
至於儲蓄保險不用改變,但就唔需要再買更多。
至於你持有的煤氣(0003),這是優質股,但你太集中持有這股,會有集中風險。我地進行理財,是建立一個平衡、有質素的組合,長線投資。其實你可以減部分煤氣,轉到盈富。
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Q12287:
你好,我現有一物業 想做轉按趕尾班車 應唔應該加按?
而家供剩25年 貸款額大約250萬 加按到盡可借380萬 年期應做返25年定30年?
龔成老師:
加按有利有弊的。
首先,加按的原理是加大借貸,你的總負債會因此而增加,你的風險會增加。
你要視乎你的年齡,及風險承受能力,去決定是否加按。
另外,加按要比利息的,如果你的投資回報率大過按揭的利率,就能賺取息差,不過,你都要分析「賺息蝕價」發生的機會率。
現時的收息股,算是合理區至合理區較上部,因此,投資值博率算是中等,但未算高。你可以視乎你可承受風險程度,去決定是否加按,如果加按,就做30年。
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Q12288:
你好 龔sir,首先很感謝你分享自己的過去投資經驗和將所學到的智識無私分享,本人還算是初職在金融界打滾,但感到工作乏味,而自己有興趣投資以達至財務自由,有一天希望不為金錢而工作。本人已開始閱讀你的書藉,想明年參加你的股票班。
想你解答關於自己背景的問題:
1. 媽媽現為自僱人士打算3年後退休 想一個月有穩定收息收入 現有大約55%為現金 而證券有18% 其餘為外幣 退休後一個月想有大概3-4千蚊收息回報
今天去了銀行詢問關於延期年金 分為保證金額和非保證金額(非保證金額的的利率現為3.5%)。
但這計劃首5年要付7萬元(total 35萬)和直至第8年才是break-even. 了解後,媽媽認為這計劃能帶給她退休後一年約二萬元回報。
但本人覺得回報率並不可觀,還是將這35萬投資於收息股較好?如果是,以媽媽的年紀 是否可全月供收息股(e.g. 66, 405, 823)以達至目標?
2. 本人踏入職場一年後已開始月供基金 現回報率有10% ,但由於將成為人妻,已暫停供款。婚後敝除開支 二人一個月大概可儲蓄2萬元。
請問應該月供股票還是繼續供基金好 若投資股票 還是待股價跌到便宜至合理區才以一手手成交。心水股票是以壟斷公司為主。
3. 本人也對英國房地產有興趣 由於小兩口已在香港有自住物業 由於香港樓價過高 有想過希望可以在英國置業再租出去以賺取租金,但過山買牛涉及風險還是直接買UK REITs較好?
感謝你花時間解答本人的問題!
羨慕你現在所做的是自己喜悅的!
龔成老師:
1)年金有利有弊,好處是穩定的現金流,風險低,弱點是回報不高。
如果你媽能承受少少風險,可以建立一個收息股的組合(當然,同時要留有一定的現金),目標是5%、6%的股息率的收息股,例如港燈(2638)、深高速(0548)、香港電訊(6823)、工行(1398)、匯豐(0005)、置富(0778)、陽光(0435)都可以。
另外,有些更有超過8%的高息股,但股價就略有風險,你可以小注考慮,例如佐丹奴國際(0709)、中石化(0386)、必瘦站(1830)、互太紡織(1382)等(記住,股價略波動,不能太過大注)。
當然,亦可以建立一個平衡的財富組合,部分投資低風險產品,部分持有現金,部分建立收息股。
2)月供股票會比較好,因為管理費會比一般的基金低。你可以月供盈富(2800),以及幾隻有質素的股票,如恆基(0012)、港鐵(0066)等。
只要你每月保持月供股票,同時留有現金等機會投資就得。
3)外國樓都有投資價值,但一定要仔細分析。關鍵位是你熟識的程度,你要對當地的發展,物業市場,租務結構,城市發展,法規有所認識,之後先可以考慮。
同時,你要分析租金回報率是否吸引。
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Q12289:
你好,龔成老師!最近想幫父母 (56歲)繼續儲退休後金又可以收息,月供股票比較好嗎?
大概每月可儲$5000。應該$3000做月供,$2000 現金儲蓄?謝謝!!
龔成老師:
月供股票是一個好方法,因為可以平衡買入價的風險。
$3000月供,$2000儲現金,可以。
你可以考慮一半供盈富(2800),一半就供一些收息股,慢慢為退休做準備。
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Q12290:
龔成老師你好,想請教你2799 1339可否長期持有 ?
謝謝
龔成老師:
中國華融(2799)的風險會較高,佢本身業務比較波動,盈利不穩,投資價值算是中等,你要分析自己的風險承受能力。
中國人民保險集團(1339)質素不差的,佢的業務有財產保險,包括機動車輛險、企業財產保險、農險、責任險、貨運險等,另外亦有做人壽保險:包括傳統型人身險、分紅型壽險、萬能型壽險及意外傷害和短期健康險。
但由於財險部分的賺錢能力不算好強,而這企業近年的盈利有點波動,增長亦不明白,因此投資價值又未去到最高。
現時的市盈率好低,就是反映上述的情況,因此這個低市盈率並不是特別平宜,只是合理。這股可以長線投資。
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Q12291:
龔成sir:想問下點看2180這新股
龔成老師:
萬寶盛華(2180)業務都幾特別,佢係中國內地、香港、澳門及台灣,做人力資源解決方案供應商,業務都有獨特性,但卻不是必需品,同時會有潛在的波動風險。
加上我一向對新股、半新股有保留,因此這刻的值博率只屬一般,你小注投資都可以。
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Q12292:
我想問 你覺得用預測盈利估值會唔會好d?
對增長股
龔成老師:
當我地進行企業估值時,一定會考慮將來的情況,除了考慮過往的盈利情況外,亦要分析「前景」,所以,預測盈利是其中一個分析工具,可以作為輔助的性質。
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Q12293:
龔成sir.你好,因上年8月開始接觸你才開始買股票,然後又買了你幾本書看,對於我理財方面有不少啟發
1年後,現時投資組合如下
003 煤氣 2100股 @15.45入
1928金沙800股 @36.45入
006電能500股@55.6入
1212利福500股@11.06入
1848中國飛機租賃1500股@8.46入
3918金界4000股10.025入
215和記4000股 3.3入
對於以上組合,有幾個問題想請教
1.老師,我和記係高位3.3買入,覺得自己做錯決定,為左賺息蝕價,依家計埋收到既息,帳面蝕左2千幾近三千,我見和記平時無咩息收,我依家係應該忍痛蝕放買入其他,定趁佢低位再溝貨定係可以守住長期持有?
2.以上投資組合既比列合適嗎?買入的價位算是合理價嗎?
3.金界我約10蚊購入,見住佢上左11.4無放,但之後又跌到9蚊,因係投資新手,個心都有d慌,不過我相信這股有潛力,想問此股合理價是多少?
當再下跌時,我是否應再增持?
4.買股票約一年,現在股票帳面約賺1萬,期間收左約5,6千蚊息,但有點覺得回報好像不算高,請問要如何增加回報率,以上組合應加些什麼股票比較好?
5.最近有留意必瘦站這股票,但最近升左唔少,請問咩價位可以入?這股值得投資嗎?
6.本人快30歲,月入約24k,最終目標想每月有20000元被動現金收入,第一階段目標想5年內儲蓄到100萬。
現時卻只有10萬現金和16萬股票,請問老師有什麼建議助我盡快達成目標?
謝謝老師解答,靜候回覆
龔成老師:
1)和記電訊香港(0215)因為派特別股息,所以股價會自然地減翻$0.83,同埋之前較多人貪高息,所以股價推高左,現時翻到較合理水平。
預佢之後只是平穩型,增長力不強,股價會慢慢上翻D,有貨都可以暫時持有先,不過就只能當收息股(之後不會有特別股息,會變翻正常的股息)。
所以,這股不是無質素,但如果要價位上翻去,就可能要耐性點,第一,企業派出了這筆大額現金,因此好難上翻$3以上,這是正常的反映。
第二,企業是平穩型,就算要上翻$2.5,其實都要較長時間。
所以,你可以根據這個基礎,決定自己是否想持有。
2)其實都是有質素的,買入價除和記外,都處於合理水平,你可以長線持有,持有的比例亦無問題。
3)你唔需要理會中短期的股價波動,因為根本無可能捉到,你買入價合理,長線持有就得,這股如你持貨不過多,可加小小。
4)你唔需要太著重中短期的股價表現。
另外,你要增加股票知識,先可以提高長期回報,你要學習選股持巧,比市場早一步找到優質、潛力股,另外,要有企業質素評價,企業估值的能力。
5)這股有質素的,現價仍算是合理區,不過就無之前咁平,只要投資金額不過大,這股可投資。
6)當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
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Q12294:
想問下呀Sir,你話過IPO最好唔好抽,因為怕佢會做數,但係如果一d股票。
例如阿里巴巴,本身美國上左市,但係香港未,咁我地係咪可以利用美國上市既數據分析值唔值得抽?
龔成老師:
對,你可以利用美國的數據,加以分析,當佢以香港作為第二市場上市,我地可以分析的數據較多,較量掌握到企業的情況,因此有機會是買得過的。
但你都要留意,上市公司一定會想以較貴的價錢賣比你,這是一能避免的情況。
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Q12295:
你好,請問新手投資,資本唔多,應該作咩類型投資?
龔成老師:
首先,投資一定要投資優質股,同時要長線持有。
當然,優質股都可以分好多類,如潛力股、平穩增值股、收息股,對新手來說,最好就是投資平穩增值股,如盈富(2800)、港鐵(0066)、金沙(1928)、恆基(0012)、中銀香港(2388),如你不懂分析,就投資盈富。
另外,由於你未有掌握投資時機、平貴的能力,因此最好用分注投資的方法,例如月供股票。同時要留有現金,不要一次過用盡。
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Q12296:
老師,月供或每次買,其實費用邊樣貴?
樣買2800咩位入好?
龔成老師:
月供有可能貴少少的,但都要睇你邊間銀行,以及你的金額如何。
當你每次的投入金額少,而佢又要收你最低佣金,你月供就可能會較高成本。不過,月供的好處就是平均買入價,減少你的風險,避免一次過在高位買入。
所以,策略上最好是月供盈富(2800),長期進行,但都要你先了解不同銀行的收費。
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Q12297:
你好 龔成老師!一直有follow開你的page 對你十分敬佩!
我今日25歲 家人留了一伙已補地價 約500萬的居屋給我 沒有多少現金 我在計劃把物業賣掉 用來砌一個股票組合 再租樓住 請問可行嗎?
組合方面希望係30%增長型 70%收息 合理嗎?
謝謝你
龔成老師:
如果你只有一層物業,我會建議你持有這物業,因為你賣出後,無人知道你買唔買得翻,如果最後你要用更高的價,去解決日後你「住」的問題,其實有問題。
你可以考慮加按套現,同樣有資金去投資,而你持有的物業就仍在,這會更好。
你可以投資3成增長,7成收息,這是可以的組合,只要你分注買入,同時要留有現金等機會。
當然,如果你投資股票很有實力,而這刻股市又處平宜的水平,考慮賣出物業,再建立股票組合,都可以的,但坦白講,這不是首選。如果到時出現這機會,你買入的就不是3成增長,7成收息,而是6成增長,4成收息。
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Q12298:
老師,我一有cash就想買股票賺錢,基本上用晒所有cash,我是否有點病態?
龔成老師:
這反映你投資太過心急,好想達到某些目標,又或好心急想將財富滾大。
在投資上,這不是一個正確的方法,雖然我地都想將財富增值,但心急並不是理性的做法,如果你用盡現金,但股市下跌,你就無現金把握機會。
因此,我地在不斷投資的同時,都要留有一定的現金,目的是等機會,令財富變得更大。
建議你多增加投資知識,在選股、企業估值、投資時機上落功夫,對你長遠財富有好大影響。
現時大市處合理區,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
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Q12299:
HI 龔成 我本身已經月供5000落823 3000落003同有3手435
近排想再入1手778 其實係咪唔應該集中哂reits?
定將個舊錢投資其他板塊?
龔成老師:
你唔應該將資金,太過集中在同一版塊,如果這版塊已經超過你股票組合比例的3成,就是過多,你應該調整翻。
我地進行投資,其實是建立一個平衡的組合,當中要做好配置。
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Q12300:
你好啊龔成老師!本人三十歲,沒有任何投資經驗,近日終於’的起心肝’想要學投資理財,上網睇左你既專欄,覺得你既分析好獨到,衷心希望老師能夠解答我幾個問題。
1. 本人五年前開始供緊基金,每月供$3500,為期二十五年。因為本人既洗費比較大,而且屋企負債既關係,加上當時無任何投資理財既知識,諗住用呢個方法強迫自己儲錢,係最簡單快捷既方法。
現時儲到大概$24萬,不過有$12萬係綁死左。想請問呢一個基金一直供落去直至五十歲時多一筆錢備用好?抑或應該將可動用既$12萬拎出黎投資股票?
2. 屋企既負債尚欠一年,但本人計劃現在開始月供股票。現時我可以儲既現金一年內每月$5000,之後兩年每月應該可增至$10000。
再分注買入平穩增值股每月平均能夠儲到$10000-$12000,想暫時用$7000做月供: $3000盈富 $2000銀娛 $2000比亞迪。平穩增值加上潛力股。
到一年後債務清理好之後,每月應該可以多出$8000,到時再加$4000-6000去供。
另外既錢就儲現金,希望呢段時間可以增加對股票既認識,再等跌市時分注買入。
3.三年內可以儲到八十萬嘛?
龔成老師:
1)你以這方法逼自己儲錢,作為累積財富的方法,可行的。
至於這刻是否將部分取出,首先,要睇翻該基金的質素,你可以睇翻過往的平均回報,如果有10%已是不錯,如果連5%都無,就不如轉其他。
另外,就是睇你的投資能力,如果你未有太高的投資能力,有可能將錢留在該基金,長遠的回報會更好。
2)基本上計劃可以,但我希望你手上,點都要有現金。現金除了可做備用外,亦可以「等投資機會」,因為這刻的大市只是合理,我地唔可以將全部現金都投入成股票,一定要餘下一些現金。即是說,你先要有現金在手,先好開始月供,之後就一邊月供,一邊儲現金。
因些,你上述的選股、月供、分配,都可以,但要先留一些現金。而之後再加加月供金額,其實無問題,但同樣要先留現金。
3)暫時睇,要3年內在$80萬,未必能完成到。
但你可以加大每月儲蓄,同時善用餘下的現金把握機會,例如早市場一步找到潛力股,同時要配合適當時機,先有機會做到。
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多謝各位提問,若然你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網的,當然,會將發問者的身份,以及有關個人的部分刪去。
另外,由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
買賣不破租賃五年 在 陳明宗律師 宗誠法律事務所 Facebook 的最佳解答
【買賣不破租賃,新屋主須和房客換約才有效嗎?】
房屋出售後,房客未與新屋主訂立租賃契約,新屋主可以向房客收取租金嗎?如新屋主拒絕承受租賃契約,房客可以向原屋主請求賠償嗎?...⬇️⬇️⬇️
📍民法第425條規定『買賣不破租賃』,因此
1️⃣不動產出售時有承租人占有使用。
2️⃣不動產所有權移轉登記給新屋主。
..➡️ 承租人的租賃契約對新屋主即繼續存在。
📍所以,須注意...
1️⃣不動產出售時,僅簽訂租約,未交付承租人使用。
2️⃣不動產出售時,承租人並未占有。
..➡️ 承租人的租賃契約對新屋主並不會繼續存在。
📍 因『買賣不破租賃』的規定,原租賃契約對新屋主當然繼續存在,且租賃契約本就不以書面為必要,從而,不論有無換約,新屋主均得依租賃契約請求承租人給付租金✅。倘原承租人拒絕給付租金給新屋主,即屬違約❎,新屋主可因承租人積欠租金為由,終止租賃契約。
📍另因『買賣不破租賃』規定,未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,並不適用,所以
1️⃣不動產租賃契約未公證且未定期。
2️⃣不動產租賃契約未公證且租期逾五年。
..➡️新屋主即得向承租人主張租賃契約對新屋主不生效 力,而請承租人遷讓房屋。
..⏩而原承租人因新屋主不繼受租賃契約,須遷離不動
產,因原屋主未能履行租賃契約使承租人使用不動產至
租賃期限屆滿,承租人可請求原屋主給付違約金✅或主張原屋主應賠償所受損害及所失利益✅,例如因裝修不動產所支出的費用或未能使用不動產所未獲取的利益。
📍📍 從而,承租人如有意簽訂超過五年的長約,建議屋主須公證㊙️,以免日後處分不動產時,倘新買方不繼受租約,原屋主將有可能蒙受承租人另行請求賠償的損失。