mREITS 恐觸發金融市場新危機?
金融危機,往往是結構性金融衍生產品而形成,上星期有兩隻美股因margin call而大跌,一隻是大跌85% 的MFA Financials (MFA),另一隻是腰斬式跌52%的Invesco Mortgage Capital (IVR),它們歸類為Mortgage REITs (mREITs)。
慚愧地近日才得知,一般來說,REITs 有分二種,大家熟知的籌資組成基金投資房地產,再把房地產收益拿來分給股東的叫Equity REITs (eREITs),像領展(823)和置富(778),而另一種就是今次要寫的Mortgage REITs(mREITs)。而MFA和IVR 的市值,比不少香港房地產信託市價更高。
而幸運地,mREITs迎來大跌之後,美股大市轉跌為升,這兩隻股票的Margin call 危機得以解除,MFA和IVR 也谷底翻身,其中MFA 一天漲超過200%,第二天漲超過100%,撈底勇士暫且先勝一仗。
想知道整個產業的危機是否就此解除,就要了解mREITs的運作方式。顧名思義,mREITs是向大眾募資後,將集資所得,投資在房地產相關的證券,主要是MBS (Mortgage-Backed Securities)或是直接購買房地產相關債券。
照道理說,只要MBS不出現違約,或市場出現罕見的長短期利率倒掛,這個生意風險不算高,舉個例子,一間mREITs向大集資100億元,最後將這100億投資MBS或債券,再把收到的利息扣除管理費用後發放給基金單位持有人。這個商業模式,就和商業銀行差不多(借短期資金投資長期),收入理應穩定。因為這種集資100億去投資100億的做法當然安全。
但誰都孖展過,哪個沒有?因為回報率實在太低,要賺大錢,自然要用桿杆。除了透過金融市場籌資,如發行特別股或債券,mREITs的管理公司還會抵押資產,把手上買到的MBS再拿出去質押借更多的錢,再去買更多的MBS,不斷loop loop loop。
要計算mREITs的風險,就要比較其槓杆比率(Leverage Ratio = Total Liabilities / Equities ),這個數字在該行業平均約5倍,以2019年12月底而言,MFA是3.01,IVR 是6.62。而近日mREITs的暴瀉,就是因為大量資產大跌而觸發margin call,令高桿杆投資產品恐未能「補倉」而頻臨爆煲。
或許聯儲局不願見到mREITs爆煲,之後就緊急減息,兼且推出無限QE,為市場輸入流動性,以免整個市場攬炒,重蹈覆徹2008年金融海嘯。絕非不單是如坊間所形容,聯儲局主席鮑威爾屈服於特朗普,一口氣把手上子彈打光般簡單。
但在聯儲局放水下MBS 或mREITS也不一定安全。因為mREITs所投資的MBS產品分為二種:Agency 和 Non-Agency。Agency指的就是美國三家GSE (Government Sponsored Enterprise):房利美、吉利美、福利美。這些公司所發行的產品理論上很安全,全球不少政府的外滙儲備也持有,但當然其利率不高,僅略高於美國國債息率,當中「住宅貸款」多數是Agency的,通常利率是固定(Fixed),比較低,至於「投資物業貸款」則多數是non-agency。
所以要在投資MBS上賺高利息,有些人就會揀利率較高的Non-Agency,因為息率多數是浮動(Float),所以正常情況下,作「投資物業貸款」的報酬率高,特別是在利率上升時。
本來,專門做Agency的mREITs,比較安全。不過,在現實世界下,卻有槓桿,且一般做「住宅貸款」的桿杆率,會較「投資物業貸款」高,而一旦發生金融危機,桿杆越高死得愈快。所以在今次股市大跌,二家最大、主要做Agency的mREITs:NLY和AGNC,就率先暴跌,惟當聯儲局宣佈無限,不只買國債,也買MBS時,這兩間公司馬上股價大漲。
QE來到,不代表mREITs危機解除,因為現時市場上仍存在不少債務違約危機,只要源頭的貸款出現違約(default),就像2008年金融海嘯般骨牌式下跌,而主力做「投資物業貸款」的MBS,值得擔心。
考慮到不少商場已經被要求減租,在香港,飲食業近日發起 #SaveHKFnB 也在蘊釀罷交租,在美國,如是,當大量商家不付或減付租金,很快地作商場的eREITs財務會受到沖擊,並進而影響貸款的支付,最後引發一波「投資物業貸款」MBS的跌價,此忐需特別要小心Non-Agency性質的mREITs。
以為「然後,就沒有然後」? 一旦mREITs出現破產潮,接下來持有mREITs的基金、銀行就會像骨牌般倒下,隨時會形成新一輪金融風暴,誰人也不能置身事外。
https://bit.ly/2yawkLw
ivr股價 在 美股隊長- 【大違約潮】美國Mortgage REITs (IVR)... | Facebook 的推薦與評價
【大違約潮】美國Mortgage REITs (IVR) 宣佈,由於流動性不足,無法向相關金融 ... 昨晚(23/3)聯儲局推出QE無極限,Mortgage REITs 行業ETF (REM)牌面20%息,股價仍 ... ... <看更多>
ivr股價 在 [心得] 生涯報酬率- 滿千紀念文 的推薦與評價
IVR (股票股利): 128.76 如之前一篇PO文所述,當初買入IVR主要為投機性持有, ... 沒料到疫情還沒過去,汽車類股的股價就因為電動車題材而率先反應。 ... <看更多>
ivr股價 在 ivr股票 的推薦與評價
美股投资|即将暴涨的美股板块,有望全线起飞.这只股票无脑长持!AMD暴跌行情结束了?非农数据超预期大盘为何不暴涨?疫苗股有望再创新高|美股趋势分析|美股股票|美股 ... ... <看更多>